長崎県西彼杵郡長与町嬉里郷字五反田４５６番１０(高田駅・長与駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


95,300円

2017年01月01日に行った長崎県西彼杵郡長与町嬉里郷字五反田４５６番１０の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を95,300円/㎡としました。

長崎県西彼杵郡長与町嬉里郷字五反田４５６番１０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長崎県西彼杵郡長与町嬉里郷字五反田４５６番１０
住居表示 
価格95,300円/㎡
交通施設、距離長与、550m
地積181㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況店舗兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況スーパー、各種店舗が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況南西16.0m町道
その他の接面道路南東側道
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

三浦純一氏による調査レポート

不動産鑑定士三浦純一
価格95,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因郊外の大型商業施設等への顧客の流出が一段落しつつあり、周辺住宅地の取引価格との相対的比較から、地価は下落率の縮小がみられる。
地域要因の将来予測長与町の中心商業地域であるが、郊外型の大型商業施設等への顧客の流出により商況は衰退してきた。しかし、近年流出も落ち着きつつあり、衰退傾向は緩和していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は町内並びに隣接時津町及び長崎市北部の既存商店街及び幹線道路沿いの路線商業地域。需要者の中心は、地場企業や個人商店主である。当該地域は、新規商業施設の出店がなく商況が衰退しているが、郊外の大型商業施設等への顧客の流出が一段落し、周辺住宅地の取引価格との相対的比較から、地価は下落率の縮小がみられる。土地の需要の中心は標準規模の更地で、1，900万円程度である。
一般的要因長崎市のベッドタウンとして発展した町で、現在も新規の宅地供給がみられる。初期の大規模住宅団地では高齢化が進行している。

渡辺浩一氏による調査レポート

不動産鑑定士渡辺浩一
価格95,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因榎の鼻土地区画整理地区内に大型商業施設が来春オープン予定で、当該施設との競合による顧客の流出が懸念され、地価は弱含みである。
地域要因の将来予測長与町中心部の既存商店街。榎の鼻土地区画整理地区内に大型商業施設が来春オープン予定で、当該施設との競合による顧客の流出が懸念され、地価は弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は長与町の既存商店街を中心とした長崎都市圏の商業地域である。需要者の中心は小売・サービス店舗等を経営する個人事業者または法人等である。対象標準地は、長与町中心部の幹線沿いに小売、サービス、飲食等の各種店舗等が連担する既存商店街に存し、榎の鼻土地区画整理事業地区内に来春オープン予定の大型商業施設との競合による顧客の流出が懸念される。取引される価格帯はまちまちで需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
一般的要因国内経済は持ち直しの動きが見られるが、長与町においては隣接の長崎市及び時津町の大型商業施設へ顧客が流出し、既存商店街は衰退傾向である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生ヤブツバキクラス域代償植生,水田,宅地,畑
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 32度8349991
北緯 129度8724952

参考：該当物件周辺マップ

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長崎県西彼杵郡長与町嬉里郷字丸尾１００９番２外長崎県西彼杵郡長与町岡郷字浜崎４７８番１５長崎県西彼杵郡長与町吉無田郷字井手本２６５番５長崎県西彼杵郡長与町三根郷字小原７７２番１０長崎県西彼杵郡長与町高田郷字稗木場１５１番５長崎県西彼杵郡長与町嬉里郷字梶原３１５番１５長崎県西彼杵郡長与町岡郷字尻無川３７番８長崎県西彼杵郡時津町西時津郷字大屋平１０９４番３長崎県西彼杵郡時津町西時津郷字大屋平１０９４番３外

参考：近隣駅の地価相場

高田駅(地価相場 65,200円/㎡)長与駅(地価相場 57,050円/㎡)本川内駅(地価相場 56,100円/㎡)道ノ尾駅(地価相場 62,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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