長崎県長崎市滑石３丁目４４０番４５(道ノ尾駅・赤迫駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


58,300円

2017年01月01日に行った長崎県長崎市滑石３丁目４４０番４５(長崎県長崎市滑石３−１７−９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を58,300円/㎡としました。

長崎県長崎市滑石３丁目４４０番４５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長崎県長崎市滑石３丁目４４０番４５
住居表示滑石３−１７−９
価格58,300円/㎡
交通施設、距離道ノ尾、2,100m
地積195㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ傾斜地の住宅地域
前面道路の状況西4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

嘉幸氏による調査レポート

不動産鑑定士嘉幸
価格58,300円/㎡
個別的要因現況に特段の変化はない。形状・規模は標準的。接面道路は西側で、選好性は普通程度である。
地域要因地域要因に特段の変化はない。当該地域は街路条件にやや劣るものの利便性に比較的優れ、宅地需要は回復傾向にある。
地域要因の将来予測街路条件にやや劣るものの利便性に比較的優れる傾斜地の住宅団地である。宅地需要は回復傾向にあり、地価は横ばい乃至は若干の上昇で推移している。当分の間、この傾向は続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、長崎市北部を中心とした価格中位の住宅地域である。需要者は長崎市居住者が中心であるが、市外からの転入者も見込まれる。当該地域は街路条件にやや劣るものの滑石商店街を中心とする商業施設等への接近性が比較的良好で、近時宅地需要が回復しつつある地域である。標準的規模の更地は1100∼1200万円程度、新築戸建物件は2900万円程度が需要の中心である。
一般的要因国際経済が不透明な中、国内は景気回復基調が続いており雇用や所得環境の改善等が認められる。

森永啓次氏による調査レポート

不動産鑑定士森永啓次
価格58,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因需給関係の好転は認めれるもの、街路条件がやや劣るため、競合団地より競争力が弱く、地価は横這い、もしくは微増で推移している。
地域要因の将来予測地域要因に変化はなく、当分現状維持と予測するが、市北部の熟成した高台の住宅団地で、商店街背後に位置するものの街路条件がやや劣るため地価は横這いもしくは微増傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は長崎市北部一円を中心とした住宅地域。需要者は長崎市居住者が中心である。滑石地区中心部外周に位置するものの開発時期が旧い傾斜地の住宅団地であることから、街路条件がやや劣るため、地価は横這い、もしくは微増傾向を維持している。需要の中心は、土地が1100万円程度、新築の戸建物件は3000万円程度である。
一般的要因県内景気は回復基調を続けており、優良住宅地に対する需要は回復しているが、それ以外の住宅地については需要は弱く、二極化現象が見られる。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生ヤブツバキクラス域代償植生,宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 32度8095787
北緯 129度8358537

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

道ノ尾駅(地価相場 62,700円/㎡)赤迫駅(地価相場 62,800円/㎡)西浦上駅(地価相場 62,700円/㎡)高田駅(地価相場 65,200円/㎡)岩屋橋駅(地価相場 70,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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