長崎県長崎市滑石３丁目４９４番１３(道ノ尾駅・赤迫駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


112,000円

2016年01月01日に行った長崎県長崎市滑石３丁目４９４番１３(長崎県長崎市滑石３−１９−２０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を112,000円/㎡としました。

長崎県長崎市滑石３丁目４９４番１３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番長崎県長崎市滑石３丁目４９４番１３
住居表示滑石３−１９−２０
価格112,000円/㎡
交通施設、距離道ノ尾、1,800m
地積259㎡
形状台形(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4F
利用現況医院兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗、医院等が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況南西16.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

田平和史氏による調査レポート

不動産鑑定士田平和史
価格112,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因隣接する時津町の商業施設の出店による顧客の流出はあるが、景気回復基調や地価の長期下落による割安感から地価は反転上昇傾向にある。
地域要因の将来予測繁華性の低い小売店舗等を中心とした商業地域で、地域要因に特に変動は認められないが、長年の地価下落により、地価は値頃感が見られやや上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は長崎市郊外の幹線道路沿いの小規模店舗等が連たんする商業地域。需要者は小規模店舗又は事業所を営む業者が主である。大型小売店舗、郊外のショッピングセンターの影響もあり、既存店の拡張や新規開業の動きは弱いが、長年の地価下落により値頃感が見られ、地価はやや上昇傾向にあるものと予測される。需要の中心となる価格帯は、地積250㎡程度で3000万円前後と見込まれる。
一般的要因金融緩和政策の効果から実体経済の回復基調が継続している。都市部での不動産価格は概ね上昇傾向、郊外や傾斜地は人口減少のため低調である。

嘉幸氏による調査レポート

不動産鑑定士嘉幸
価格112,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因大型小売店舗への顧客の流出等により新規出店の動きは弱いが、地価の長期下落の結果、相対的割安感があり地価はやや上昇傾向にある。
地域要因の将来予測繁華性の低い小売店舗等を中心とした商業地域で、現況に特段の変化はない。地価の長期下落による相対的割安感等から地価はやや上昇傾向にある。この傾向は当分の間、続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、長崎市郊外及び隣接町の幹線道路沿いに小売店舗等が連たんする商業地域。需要者の中心は市内で小売店舗、事業所等を営む事業者である。近隣地域周辺の大型小売店舗や隣接町（第10工区）に存する大型商業施設等への顧客流出により当該地域の需要は低迷しているが、地価の長期下落による相対的割安感があり、景気回復基調下、地価はやや上昇傾向にあると判断。需要の中心となる価格帯は、標準的規模の更地で3400万円程度と推定される。
一般的要因景気回復基調、雇用や所得環境の改善、観光客の増加傾向等が認められる。一方、人口減少は深刻で、地方経済は低迷の域を脱したとは言い難い。

環境情報

地形・地質

火山岩

火山岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害のリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 32度8081038
北緯 129度8348677

参考：該当物件周辺マップ

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長崎県長崎市横尾町１３９１番５４長崎県長崎市滑石町１４９２番３７長崎県長崎市葉山町２８６番２２長崎県長崎市江川町５４６番２長崎県長崎市滑石５丁目３８４番２長崎県長崎市葉山１丁目５７０番３外長崎県長崎市清水町１０７０番５長崎県長崎市坂本１丁目１４７番２９長崎県長崎市北陽町８８０番４９長崎県長崎市岩屋町３０７番１１長崎県西彼杵郡時津町元村郷字岩本５４番長崎県西彼杵郡時津町元村郷字茶屋ノ本１９番長崎県西彼杵郡時津町野田郷字原ノ谷５４４番１長崎県西彼杵郡時津町元村郷字打坂１１８３番２外長崎県西彼杵郡時津町元村郷字打坂１１８３番２外

参考：近隣駅の地価相場

道ノ尾駅(地価相場 62,700円/㎡)赤迫駅(地価相場 62,800円/㎡)西浦上駅(地価相場 62,700円/㎡)高田駅(地価相場 65,200円/㎡)岩屋橋駅(地価相場 70,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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