長崎県長崎市文教町３６番２(西浦上駅・岩屋橋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
164,000円
2016年01月01日に行った長崎県長崎市文教町３６番２(長崎県長崎市文教町９−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を164,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 長崎県長崎市文教町３６番２ |
| 住居表示 | 文教町９−３ |
| 価格 | 164,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 西浦上、1,300m |
| 地積 | 156㎡ |
| 形状 | (1.5:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)3F |
| 利用現況 | 店舗兼共同住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 各種店舗、銀行が建ち並ぶ商業地域 |
| 前面道路の状況 | 西19.0m県道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 近隣商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),300(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
嘉幸氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 嘉幸 |
|---|---|
| 価格 | 164,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地価の長期下落の結果、相対的割安感があり、またマンション用地需要に支えられ、地価はやや上昇傾向と判断。 |
| 地域要因の将来予測 | 幹線道路沿いの商業地域で、現況に特段の変化はない。長期地価下落による相対的割安感があり、またマンション用地の需要に支えられ地価はやや上昇傾向と判断する。この傾向は当分の間、続くものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、長崎市内の幹線道路沿いの近隣型の路線商業地域である。需要者は地元事業者が中心で、県内外の企業やマンション事業者も含まれる。郊外型大型店への顧客流出等の影響を受け、商業地に対する需要は弱含みで空き店舗も散見され商況は衰退気味である。長期地価下落による相対的割安感があるほか、マンション用地の需要に支えられ、地価はやや上昇と判断する。需要の中心となる価格帯は県道沿いに取引が少なく見出せない状況にある。 |
| 一般的要因 | 景気回復基調、雇用や所得環境の改善、観光客の増加傾向等が認められる。一方、人口減少は深刻で、地方経済は低迷の域を脱したとは言い難い。 |
松尾和江氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 松尾和江 |
|---|---|
| 価格 | 164,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 画地規模がまとまった利便性の高い商業地はマンション用地としての需要が集中しており、これが牽引役となって地価はやや上昇傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 幹線道路沿いの商業地域で今後も現状を維持するものと予測する。マンション用地需要の下支えから当分の間地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、長崎市の主に幹線道路沿いの近隣型の路線商業地域である。需要者の中心は、地元の法人及び個人事業者でマンション事業者も含まれる。近隣地域は小規模店舗が多いため郊外型大型店の影響を受け商況は低下傾向にある。しかし、周辺にはマンションも多く、規模がまとまればマンション用地としての需要は高くこれが下支えとなって地価はやや上昇傾向となっている。需要の中心となる価格帯は画地規模にバラツキがあるため見い出せない状況にある。 |
| 一般的要因 | 県内の景気は緩やかな回復基調が続いているが、長崎市内の不動産需要の回復は都心の優良物件からその外周部へ徐々に拡大している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂礫台地砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 火山岩火山岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害のリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 32度7889092 北緯 129度8710497 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
西浦上駅(地価相場 62,700円/㎡)岩屋橋駅(地価相場 70,400円/㎡)赤迫駅(地価相場 62,800円/㎡)松山町駅(地価相場 72,450円/㎡)道ノ尾駅(地価相場 62,700円/㎡)浦上駅(地価相場 99,250円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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