長崎県長崎市江平１丁目４３２番１２(松山町駅・浦上駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


45,700円

2017年01月01日に行った長崎県長崎市江平１丁目４３２番１２(長崎県長崎市江平１−１６−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を45,700円/㎡としました。

長崎県長崎市江平１丁目４３２番１２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長崎県長崎市江平１丁目４３２番１２
住居表示江平１−１６−５
価格45,700円/㎡
交通施設、距離浦上、2,300m
地積223㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ傾斜地の住宅地域
前面道路の状況西4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

森永啓次氏による調査レポート

不動産鑑定士森永啓次
価格45,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因街路条件が劣る斜面住宅地域であるため需要は弱く、地価は依然として弱含みで推移している。
地域要因の将来予測街路条件及び利便施設との接近性が共に劣る斜面住宅地域で需要は弱く、周辺で街路整備が進展中であるが当地域に直接の影響はなく、今後とも現状維持と予測する。地価は弱含みで推移するものと思われる。
市場の特性同一需給圏は長崎市中心部への通勤距離が同程度の住宅地域で、特にJR浦上駅及び西浦上駅を駅勢圏とする住宅地域と代替性が強い。需要者の中心は、長崎市内の居住者がほとんどを占める。傾斜地で街路条件、生活上の利便施設との接近性が共に劣る斜面住宅地である当該地域に対する需要は弱く、需要は弱含みである。取引の中心となる価格帯は土地が1000万円前後、新築の戸建住宅で2500万円程度が取引の中心である。
一般的要因県内景気は回復基調を続けており、優良住宅地に対する需要は回復しているが、それ以外の住宅地については需要は弱く、二極化現象が見られる。

山下章二郎氏による調査レポート

不動産鑑定士山下章二郎
価格45,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域的には特に変動要因は認められないが、街路の連続性が劣る地域で、需要はやや弱含みで推移。
地域要因の将来予測街路の系統や連続性が劣るやや高台の住宅地域であるが、特別な変動要因がないため、今後も現状を維持するものと予測する。地域の土地への需要は未だ弱く、地価は下落傾向がみられるが下落率は小さいものと予測する。
市場の特性同一需給圏は長崎市中心部への通勤距離等が同程度の住宅地域である。需要者の中心は長崎市内の居住者がほとんどである。街路条件が劣る緩傾斜地で、長期下落によって地価水準は低位となったが、買い物などの利便性が劣る近隣地域の土地に対する需要は未だやや弱い。取引の中心となる価格帯は土地が220㎡程度で1000万円前後、新築の戸建住宅で2500万円程度である。
一般的要因雇用・所得環境の緩やかな改善が続く中で、県内経済は持ち直しつつある。住宅地への需要は住環境・利便性等が良好な地域を中心に堅調に推移。

環境情報

地形・地質

火山砕屑岩

火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 32度7714557
北緯 129度8720643

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

松山町駅(地価相場 72,450円/㎡)浦上駅(地価相場 99,250円/㎡)岩屋橋駅(地価相場 70,400円/㎡)宝町駅(地価相場 126,000円/㎡)長崎駅(地価相場 182,500円/㎡)西浦上駅(地価相場 62,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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