長崎県長崎市女の都４丁目１５５７番１４(長与駅・高田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
43,500円
2016年01月01日に行った長崎県長崎市女の都４丁目１５５７番１４(長崎県長崎市女の都４−１９−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を43,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 長崎県長崎市女の都４丁目１５５７番１４ |
| 住居表示 | 女の都４−１９−１１ |
| 価格 | 43,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 道ノ尾、3,500m |
| 地積 | 198㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),100(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
嘉幸氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 嘉幸 |
|---|---|
| 価格 | 43,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 現況に特段の変化はない。形状・規模は標準的。接面道路は西側で、選好性は普通。 |
| 地域要因 | 現況に特段の変化はない。宅地供給量が過剰な中、当該地域は街路条件にやや劣り周辺住宅団地等との競争力に欠け、地価はやや下落傾向にある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、長崎市中北部及び時津町、長与町の中級住宅地一帯である。需要者の中心は圏域内の居住者が殆どであるが、圏外からの転入者も見られる。古い住宅団地で街路条件にやや劣り、競合する周辺住宅団地との競争力にやや劣ることから宅地需要は弱含みで推移している。地価は下落傾向にあるが、下落幅は縮小傾向にある。市場の中心となる価格帯は標準的規模の更地で900万円程度、新築戸建物件で2600万円程度である。 |
| 一般的要因 | 景気回復基調、雇用や所得環境の改善、観光客の増加傾向等が認められる。一方、人口減少は深刻で、地方経済は低迷の域を脱したとは言い難い。 |
松尾和江氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 松尾和江 |
|---|---|
| 価格 | 43,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 街路条件の劣る住宅団地で需要は弱いが長期の地価下落の結果と他の住宅団地との比較で価格に値頃感が生じており、地価の下落率は縮小傾向にある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、長崎市中北部を中心とした住宅地域で隣接する長与町や時津町の住宅団地等も含まれる。需要者の中心は、同一需給圏内に居住する一次取得者層であるが、圏外からの転入者も見られる。古い住宅団地で街路条件が劣るため、周辺の住宅団地と比較すると市場競争力はやや劣る。しかし、長期の地価下落の結果の値頃感等から、下落率は縮小傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地は900万円程度、新築の戸建物件は2600万円程度と思料する。 |
| 一般的要因 | 県内の景気は緩やかな回復基調が続いているが、利便性及び住環境の良好な市の中心部に近い住宅地から需要は回復してきている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 深成岩深成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。 火山岩火山岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害のリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | ヤブツバキクラス域代償植生,宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 32度8027688 北緯 129度8762765 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
長与駅(地価相場 57,050円/㎡)高田駅(地価相場 65,200円/㎡)赤迫駅(地価相場 62,800円/㎡)道ノ尾駅(地価相場 62,700円/㎡)西浦上駅(地価相場 62,700円/㎡)岩屋橋駅(地価相場 70,400円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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