地域要因

市営地下鉄空港線に近い商業地域。生活利便性に優り、一定規模以上のマンション適地対する需給は逼迫しており、地価の上昇傾向が認められる。

地域要因の将来予測

当該地域は、成熟した中高層店舗兼共同住宅地等が建ち並ぶ商業地であり、今後も現況の利用状態が維持されるものと予測する。地価水準は、高い交通利便性を背景に上昇傾向が続くものと予想される。

価格決定の理由

比準価格は、対象標準地と類似性を有する取引事例により比準した実証的な価格である。近隣地域は地下鉄駅に近接し、交通利便性の高い商業地であるが、収益性に基づき素地の投資採算性を判断した場合、土地取得価格と比して賃料水準は低迷し、素地取得は困難となる可能性が高い。よって、本件では、高い説得力を有する比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

交通利便性に優れ住環境も良好なマンションエリアである。マンション用地の需要は旺盛で地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

当該地域は戸建住宅と共同住宅が混在する住宅地域で、特段の地域要因の変化は見られない。今後も現状のまま推移するものと予測する。マンション需要が旺盛な地域で地価は上昇傾向にある。

価格決定の理由

開発法による価格は想定建物等に各種想定要素が介在するもののディベロッパー等の投資採算性を反映した価格である。比準価格は実際に取引された価格を基に試算した市場性を反映する価格である。本件においては、マンション適地であるため比準価格と開発法による価格を関連付けて、マンション用地の需給動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

室見川の河口近くの閑静な戸建住宅地域で、自然環境の良さから需要は底堅く、地価の上昇傾向は続いている。

地域要因の将来予測

駅からはやや離れるが、良好な居住環境が変化する要因は特になく、当面は現状維持で推移すると予測する。

価格決定の理由

地域内には共同住宅も散見されるが、土地価格の上昇に対する賃料の遅行性から、収益価格はやや低目に試算された。比準価格は、地域性の類似する取引事例について検討した結果であり、市場の実勢を反映し信頼性がある。そこで、比準価格を標準に収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡に留意しながら鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

福岡市早良区の地下鉄空港線沿線の住宅地は人気が高く、土地需要は継続しており地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域周辺の住宅地の需要は高く、今後も環境に優れる住宅地として推移するものと予測され、地価は上昇傾向にある。

価格決定の理由

取引事例比較法の適用においては、早良区内の室見周辺の同一需給圏より取引事例を採用し、各修正・補正も適正に行っており、比準価格の規範性は高い。一方、収益価格は適正な賃料収益をもとに試算されているが今後の予測等の想定要因も多い。よって、比準価格を重視し収益価格を関連付け、代表標準地等との均衡を考慮し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

交通利便性に優れる地域で住環境も良好なことから戸建住宅用地の需要は活発で地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

当該地域は中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域で、特段の地域要因の変化は見られない。今後も現状のまま推移するものと予測する。地価水準は上昇傾向が継続するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は自用の戸建住宅地域であり、賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法の適用は断念した。よって、本件では現実の市場を反映した実証的な比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

西新駅に徒歩圏内にあり、周辺は文教施設が多く、良好な居住環境を反映して住宅地需要は高く、地価は上昇傾向が続いている。

地域要因の将来予測

特に大きな地域要因の変動は無く当面は現状を維持するが、当該地域は文教施設が多く見られる地域として、地価は堅調に推移するものと見込まれる。

価格決定の理由

当該地域は、戸建住宅や中層共同住宅等の収益物件が混在している。収益価格は、各種設定は現実の賃貸市場を反映しているが、想定要素も含まれ保守的な査定により比較的低廉に求められた。比準価格は、最寄駅への距離等が類似した住宅地から比準され実証性が高く信頼し得る。したがって、本件では比準価格を標準とし、収益価格を比較考量の上、鑑定評価額を決定した。

地域要因

中規模一般住宅を中心とし、良好な居住環境が形成される住宅地域である。住宅需要は高く、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は戸建住宅を中心として、マンションも見られる住宅地域であり、良好な居住環境から住宅需要の高い地域である。価格形成に影響を及ぼす地域要因について特段の変動はない。

価格決定の理由

対象不動産の存する近隣地域は、賃貸による収益性よりも、自用の住宅としての需要が想定される地域であり、居住の利便性及び快適性が指向される地域である。そのため、本件評価にあたっては、市場性を反映する比準価格が説得力の高い価格と判断される。したがって、鑑定評価額の決定にあたっては、比準価格を標準として、収益価格を参酌し、代表標準地からの規準も検討の結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

早良区内でも特に人気の高い優良な住宅地域であり、富裕層を中心とした需要の高まりやマンション適地の希少化を背景に、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心とする住宅地域であるが、周辺に高層マンションが増加しつつあるなど、需要の強さがうかがわれ、地価は、まだしばらくは強含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

地域内には共同住宅も散見されるが、土地価格の上昇に対して賃料が遅行的であることから、収益価格はやや低目に試算されたと思料する。比準価格は、地域性の類似する取引事例について検討した結果であり、市場の実勢を反映し信頼性がある。そこで、比準価格を標準に収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡に留意しながら鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

利便性に恵まれた地域で、マンション用地としての需要は堅調で、相対的な値ごろ感から地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は、最寄駅まで徒歩圏内の交通利便性に恵まれた住宅地域である。マンション用地の需要は堅調で、中高層化が進むものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は、マンションを主とする住宅地域であり、用途的に類似性を有する取引事例を中心として比準価格を試算した。また、当該地域の主な需要者であるマンション事業者の事業計画を想定し、開発法による価格を試算したが、販売価格・建築費等は地域の動向を反映したものとなっており信頼性の高い価格となっている。そこで比準価格と開発法による価格を相互に関連付け、また代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

特に大きな地域要因の変動はないが依然として宅地需要は旺盛であり、価格水準も上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

概ね低層戸建住宅を中心とする住宅地域である。特に大きな地域要因の変動はないものと予測するが、依然として好調な住宅需要に支えられ、ここしばらくは価格水準は強含みで推移するものと思料される。

価格決定の理由

低層戸建住宅を中心とした住宅地域で、規模によっては共同住宅建築目的の取引も考えられるが、概ね自用目的の取引が主体である。したがって、市場の実態を反映した比準価格が相対的に説得力が高いものと思料される。したがって、本件では比準価格を重視し収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地の価格ともおおむね均衡を得ているものと判断した。

地域要因

マンション用地取得の動きが、中心部とその周辺部で二極化の傾向が見られ、周辺部である当該地域の地価は横ばいにとどまる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

最有効使用の観点から開発法を適用した。地下鉄駅から若干距離があるため、マンション分譲の販売状況は、中心部に比しやや劣後しているが、用地取得の動きは先行性が見受けられ、それが開発法による価格よりも比準価格が上回った結果となったと判定した。但し、両試算価格は、概ね均衡した値が得られたことから、開発法による価格に比準価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

堅調なエンドユーザー需要を背景に分譲・賃貸マンション用地、戸建の建売分譲用地等の需要が競合し、地価水準は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

特段の変動要因はなく、今後とも戸建住宅やマンション等の混在地域として推移するものと予測する。建築費の高騰等の不安定要素はあるが、地域の土地需要は堅調で、当面、地価水準は上昇局面が続くものと予測する。

価格決定の理由

収益価格は、地域の元本と賃料の相関関係が完全とは言い難く、建築費も高位水準で推移していることからやや低く試算された。なお、当該価格は需要者の価格形成過程を反映するものの、査定上の諸元に想定要素を多く含む点でやや難がある。よって、現下の地域市況を反映し客観的かつ実証的な比準価格を標準に、収益価格をやや参酌し、代表標準地との均衡に留意し、同一需給圏内の需給動向、単価と総額との関連等も勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

福岡市早良区の西新地区の著名な商業地域であるが、商店街としての土地需要はマンション素地とは異なるが地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

取引事例比較法の適用においては、早良区内の西新周辺及び隣接する中央区の同一需給圏より取引事例を収集及び採用し、各修正及び補正も適正に行っており、比準価格の規範性は高い。一方、収益価格は適正な賃料収益をもとに試算されているが、今後の予測等の想定要因も多い。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連付け周辺の地価公示価格等の均衡を考慮し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

マンション、店舗等が混在する商業地域である。交通利便性、生活利便性が良好な立地環境にあり、マンションを中心とした需要は安定的である。

地域要因の将来予測

マンション、店舗等が建ち並ぶ路線商業地域である。価格形成に影響を与えるような地域変動要因は特に見当たらず、今後も概ね現状を維持しつつ推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏の類似地域内に存する路線商業地の取引事例の中から選択して試算したもので、売買市場における市場性を反映した実証性の高い価格である。一方、収益価格は収益性を反映した価格ではあるが、土地価格水準に見合った賃料が徴収できず低位に試算された。以上により、本件では比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中規模一般住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域である。地下鉄七隈線沿線の住宅需要は回復基調にあり地価は緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は中規模一般住宅が多い区画整然とした閑静な住宅地域で、特段の地域要因の変化は見られない。今後も現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は自己所有を主とした戸建住宅地域に存し賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法の適用は断念した。よって、本件では、現実の市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

生活利便性の進展がある七隈線沿線の既成の住宅地域で、住宅地需要は概ね堅調に推移しており、地価水準も上昇基調にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅を主体とし、アパート等も散見される住宅地域で、今後もこのような利用状態が続くものと予測する。地価は上昇傾向にあるものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内に所在する代替性のある取引事例から試算できており、精度も認められた。収益価格は、公法上の規制が1低専で地積や容積率等の観点から、経済合理的な賃貸経営想定が困難であるため適用できなかった。居住の快適性を指向する自己利用目的の取引が市場において支配的であることから、市場の実情を最も反映する実証的な比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市営地下鉄空港線背後の既存住宅地域。生活利便性に優り、人気が高い地域である。住宅用地としての希少性から、地価の上昇傾向が認められる。

地域要因の将来予測

戸建住宅、共同住宅が混在する住宅地域として成熟しており、今後もこのような利用状態が維持されるものと予想される。住宅需要は堅調に推移し、地価水準は上昇傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は、一般住宅のほか、賃貸マンション、アパート等の収益物件も散見されるが、主に居住の快適性・生活利便性を重視する低層住宅地域である。周辺には共同住宅も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。したがって、本件評価では、現実の市場を反映し、且つ実証的な比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

道路幅員が4mとやや狭いものの、室見・姪浜両駅まで徒歩圏内に位置する比較的閑静な住宅地域であり、住宅地としての人気は高い。

地域要因の将来予測

室見・姪浜駅まで徒歩圏内という利便性の高さに加え、比較的閑静な居住環境が形成されており、更に、愛宕地区では稀少な平坦地でもあることから、今後も地価は上昇傾向で推移していくものと予測される。

価格決定の理由

収益還元法において想定した賃料水準・敷金等は標準的なものと思料されるが、容積率を全て消化する建物想定がやや困難であること等より、比準価格に比して収益価格が低位に求められたと考えられる。しかし、居住の快適性が求められる住宅地においては、収益性は殆ど重要視されないことから、ここでは居住環境が同等で類似性が高い愛宕南地区等の事例を重視する等して求めた比準価格を重視するとともに、収益価格を参酌し、鑑定評価額を上記の通り決定した。