福岡県福岡市早良区原１丁目２５３番７(藤崎駅・室見駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


141,000円

2016年01月01日に行った福岡県福岡市早良区原１丁目２５３番７(福岡県福岡市早良区原１−２０−１７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を141,000円/㎡としました。

福岡県福岡市早良区原１丁目２５３番７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番福岡県福岡市早良区原１丁目２５３番７
住居表示原１−２０−１７
価格141,000円/㎡
交通施設、距離藤崎、1,100m
地積242㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模住宅の中にアパート等が見られる住宅地域
前面道路の状況北4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

堀和義氏による調査レポート

不動産鑑定士堀和義
価格140,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特に大きな地域要因の変動はないが依然として宅地需要は旺盛であり、価格水準も上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測概ね低層戸建住宅を中心とする住宅地域である。特に大きな地域要因の変動はないものと予測するが、依然として好調な住宅需要に支えられ、ここしばらくは価格水準は強含みで推移するものと思料される。
市場の特性同一需給圏の範囲は早良区のうち概ね国道200号バイパス以北から同200号旧道付近と判断される。需要者は住宅取得を目的とするエンドユーザーが主と思料される。周辺地域では小規模な住宅地開発が行われ堅調に販売されており、面積の大きい土地は不動産開発業者が需要者となる。新規分譲は比較的小規模で市場の中心価格帯は戸建住宅で3500∼4000万円程度である。土地価格は200㎡で2800∼3000万円程度である。
一般的要因早良区北部から中部では、戸建住宅地やマンション素地の需要が堅調であり、南部にも波及がみられるが、地域状況によりその程度に濃淡がある。

小島智典氏による調査レポート

不動産鑑定士小島智典
価格142,000円/㎡
個別的要因特段の変動要因はない。
地域要因一般住宅のほか、アパート等もみられる地域である。良好な居住環境が形成されており、住宅需要は高く、地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測近隣地域は中規模戸建住宅を中心とする閑静な住宅地域である。価格形成に影響を与えるような地域要因の特段の変動は見られず、現状の戸建住宅としての利用を主として推移していくものと思料される。
市場の特性主たる同一需給圏は、早良区内の環境条件が類似する住宅地域である。想定される需要者としては、区内及び市都心部に通勤するサラリーマン等が考えられる。地価動向は低金利や住宅需要が堅調であることから上昇傾向にあり、かかる傾向を背景として、近隣地域周辺においては、閑静な住環境から、戸建需要は根強い。中心となる価格帯は、土地で3000万円程度、建物込で4000万円∼5000万円となっている。
一般的要因景気は雇用・所得環境の改善が続く中、緩やかに回復している。区内の人口及び世帯数は増加傾向にあり、住宅需要は堅調に推移している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度5727336
北緯 130度3484782

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

藤崎駅(地価相場 213,000円/㎡)室見駅(地価相場 168,500円/㎡)西新駅(地価相場 293,000円/㎡)茶山駅(地価相場 150,000円/㎡)金山駅(地価相場 118,000円/㎡)別府駅(地価相場 261,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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