福岡県福岡市早良区小田部５丁目８４番２外(室見駅・藤崎駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
131,000円
2016年01月01日に行った福岡県福岡市早良区小田部５丁目８４番２外(福岡県福岡市早良区小田部５−９−２３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を131,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 福岡県福岡市早良区小田部５丁目８４番２外 |
| 住居表示 | 小田部５−９−２３ |
| 価格 | 131,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 室見、1,800m |
| 地積 | 231㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模住宅等が区画整然と建ち並ぶ住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),150(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
齊堂忠道氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 齊堂忠道 |
|---|---|
| 価格 | 130,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 室見駅までの距離はあるが、特に戸建住宅が多く見られる地域であり、住宅地需要の高まりにより、地価は上昇傾向らある。 |
| 地域要因の将来予測 | 特に大きな地域要因の変動は無く当面は現状を維持するが、当該地域は戸建住宅を中心とした地域として、地価は堅調に推移するものと見込まれる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、早良区内で地下鉄空港線駅を最寄とし、駅への接近性や面積等が類似した土地の存する住宅地域である。典型的な需要者は戸建住宅用地を必要とするサラリーマン層、共同住宅用地を目的とした不動産事業者等である。近年は早良区の住宅地としての人気の上昇に伴い人口増加傾向が続き、土地需要は高まりを見せている。主な取引価格帯は中規模の戸建住宅用地程度の面積で土地価格3000万円前後である。 |
| 一般的要因 | 早良区は人口増加傾向にあり、特に分譲マンション用地需要が高く、地下鉄空港線沿線を中心に住宅地・商業地とも上昇傾向にある。 |
重松正信氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 重松正信 |
|---|---|
| 価格 | 132,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 特に変動要因はない。 |
| 地域要因 | 住環境等良好で、近年、学区の選好性が増し、圏外からの転入需要も増加傾向。供給も比較的少ない地域であり、売り手市場の傾向が強まっている。 |
| 地域要因の将来予測 | 今後とも戸建住宅を中心とする閑静な住宅地域として現状維持で推移するものと予測する。住環境等が良好な当地域の戸建住宅用地需要は安定基調にあり、当面、地価水準は上昇局面が続くものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、早良区中部及びその周辺の小中規模住宅地域。福岡都市部通勤のエンドユーザーによる戸建用地需要が中心である。住環境、利便性とも概ね良好な地域で、学区の選好性の高まりもあり、地域の土地需要は堅調である。土地単価の上昇に伴い土地の需要面積は小規模化が進展しており、取引規模に応じて需要水準には幅があるが、70坪前後の画地の場合で、土地は3，000万円前後、新築戸建物件で5，000万円前後が中心相場となっている。 |
| 一般的要因 | 当区中部は、分割して総額を抑えた戸建供給が多く、需給量ともに多い。増税を見越した仕込み需要も相俟って、総じて地価はやや強含みで推移。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂礫台地砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度5690928 北緯 130度3311321 |
参考：該当物件周辺マップ
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福岡県福岡市早良区有田１丁目８番９外福岡県福岡市早良区室見１丁目３番１２福岡県福岡市早良区昭代２丁目７８番１外福岡県福岡市早良区室見２丁目５番２福岡県福岡市早良区小田部３丁目１１０番福岡県福岡市西区大字飯倉字駅１１４番１４福岡県福岡市西区福重４丁目２９２番６福岡県福岡市早良区南庄６丁目１１６番外１筆福岡県福岡市早良区有田１丁目８番９外１筆福岡県福岡市早良区南庄１丁目１１０番４
参考：近隣駅の地価相場
室見駅(地価相場 168,500円/㎡)藤崎駅(地価相場 213,000円/㎡)姪浜駅(地価相場 139,000円/㎡)次郎丸駅(地価相場 104,000円/㎡)橋本駅(地価相場 99,800円/㎡)賀茂駅(地価相場 106,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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