福岡県福岡市早良区高取１丁目２９番３外(藤崎駅・西新駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


413,000円

2016年01月01日に行った福岡県福岡市早良区高取１丁目２９番３外(福岡県福岡市早良区高取１−１−４２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を413,000円/㎡としました。

福岡県福岡市早良区高取１丁目２９番３外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番福岡県福岡市早良区高取１丁目２９番３外
住居表示高取１−１−４２
価格413,000円/㎡
交通施設、距離藤崎、250m
地積511㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)6F
利用現況事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、事務所、共同住宅が混在する商業地域
前面道路の状況北25.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

堤弘氏による調査レポート

不動産鑑定士堤弘
価格412,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市営地下鉄空港線に近い商業地域。生活利便性に優り、一定規模以上のマンション適地対する需給は逼迫しており、地価の上昇傾向が認められる。
地域要因の将来予測当該地域は、成熟した中高層店舗兼共同住宅地等が建ち並ぶ商業地であり、今後も現況の利用状態が維持されるものと予測する。地価水準は、高い交通利便性を背景に上昇傾向が続くものと予想される。
市場の特性同一需給圏は、早良区を中心として中央区、博多区等の市営地下鉄空港線沿線の商業地域である。需要者の中心は、不動産開発業者等である。同一需給圏内では分譲マンション開発素地不足により、当該素地等の入札物件の場合、首都圏ディベロッパーが極端に高額で、応札している状況である。需要の中心となる価格帯は、素地規模や買手企業の資金力、取得後の想定用途によりまちまちである。
一般的要因直近1年では、当区内での大型商業施設の新規出店は見られない。なお、西新地区の商業施設の核であった「プラリバ」が7月に閉店している。

桐野祐記氏による調査レポート

不動産鑑定士桐野祐記
価格413,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特段の変動要因はないが、マンション素地取得需要が旺盛であり、将来的には徐々に住居系土地利用の割合が高まるものと予測される。
地域要因の将来予測近隣地域は、幹線道路沿いに店舗、事務所、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。駅、商店街に近く利便性に優れることから、高層店舗付共同住宅を中心とする住居系土地利用の比重を高めつつ推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、福岡市早良区及び隣接区のうち地下鉄駅徒歩圏内の商業地域一帯である。主たる需要者としては店舗付マンション等の建設を目論むディベロッパー等が想定される。当圏域のオフィス需要は低下傾向にあるが、良好な生活利便性や高容積率等を背景にマンション用地としての需要は強く、素地の取得難から高額の素地取引も散見される。取引総額は規模により様々であり、一定の水準を把握することは困難である。
一般的要因景気は緩やかな回復が続いている。当区の人口、世帯数は増加傾向が続いており、歴史的な低金利等を背景にマンション、戸建住宅の需要は高い。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度5818855
北緯 130度3519777

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

藤崎駅(地価相場 213,000円/㎡)西新駅(地価相場 293,000円/㎡)室見駅(地価相場 168,500円/㎡)別府駅(地価相場 261,500円/㎡)唐人町駅(地価相場 311,000円/㎡)茶山駅(地価相場 150,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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