福岡県福岡市早良区原４丁目１２６３番５(室見駅・藤崎駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
137,000円
2017年01月01日に行った福岡県福岡市早良区原４丁目１２６３番５(福岡県福岡市早良区原４−８−１９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を137,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 福岡県福岡市早良区原４丁目１２６３番５ |
| 住居表示 | 原４−８−１９ |
| 価格 | 137,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 藤崎、2,000m |
| 地積 | 394㎡ |
| 形状 | (1.2:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅と中層共同住宅が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東6.2m市道 |
| その他の接面道路 | 南側道 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
堤弘氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 堤弘 |
|---|---|
| 価格 | 136,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 市営地下鉄各線の利用可能な既存住宅地域。幹線道路への接続が容易で住環境も良好であり、その結果、需給が逼迫し、強含みの市況が続いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は、戸建住宅、共同住宅が混在する住宅地域として成熟しており、今後とも現行の利用状態が維持されるものと予測する。地域の状況に変動要因は認められず、地価水準は上昇傾向が続くものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、早良区・城南区・西区の圏域に存する住宅地である。需要者の中心は、福岡都心部を中心とした圏域を通勤圏とするサラリーマン等である。当地域は当市内の中でも、概ね良好な居住環境を有しており、都心部への利便性も比較的良好であることから、宅地需要は堅調に推移している。土地は400㎡程度で5000万円前後、収益物件としての需要も想定されるが、新築の戸建物件の場合6000∼7000万円が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 土地の取引価格ベースでは、北部が高い傾向にある。取引件数は、震災等の影響もあり、H28年度上期は前年度比マイナスだが、回復基調にある。 |
大楠由美子氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 大楠由美子 |
|---|---|
| 価格 | 137,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変化はない。 |
| 地域要因 | 都心への交通利便性はやや劣るものの、地下鉄空港線沿線背後に比べて、地価水準は値ごろ感があり、住宅地の需要は堅調である。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は、戸建住宅と共同住宅が見られる住宅地域として成熟しており、今後ともこのような利用状態が維持されるものと予測する。住宅需要は堅調で、地価水準は上昇傾向が続くものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は主に早良区、城南区の地下鉄空港線からやや離れた住宅地域である。主な需要者は市内及び周辺市町の居住者のほか、転売を目的とした不動産業者が見られる。地下鉄沿線に比べて交通利便性はやや劣るものの、地価の値ごろ感もあって、需要は堅調である。土地400㎡程度のものであれば、5，500万円前後、新築の戸建物件は土地180㎡程度で総額5，500万程度が取引の中心。 |
| 一般的要因 | 人口は増加傾向で、住宅地需要、商業地需要ともに、南部郊外の一部を除いて堅調。特に地下鉄空港線沿線及びその背後の需要が強い。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度5682815 北緯 130度3418953 |
参考：該当物件周辺マップ
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福岡県福岡市早良区有田１丁目８番９外福岡県福岡市早良区室見１丁目３番１２福岡県福岡市早良区昭代２丁目７８番１外福岡県福岡市早良区藤崎１丁目７１番福岡県福岡市早良区荒江３丁目２７４番２福岡県福岡市早良区室見３丁目９番１６福岡県福岡市西区飯倉２丁目４８５番１６福岡県福岡市早良区原１丁目２５３番７福岡県福岡市早良区原６丁目６１５番７福岡県福岡市早良区南庄６丁目１１６番外１筆福岡県福岡市早良区有田１丁目８番９外１筆福岡県福岡市早良区飯倉３丁目２９６番３福岡県福岡市早良区南庄１丁目１１０番４
参考：近隣駅の地価相場
室見駅(地価相場 168,500円/㎡)藤崎駅(地価相場 213,000円/㎡)次郎丸駅(地価相場 104,000円/㎡)賀茂駅(地価相場 106,000円/㎡)姪浜駅(地価相場 139,000円/㎡)橋本駅(地価相場 99,800円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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