福岡県福岡市早良区高取２丁目２２１番２外(藤崎駅・西新駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


340,000円

2016年01月01日に行った福岡県福岡市早良区高取２丁目２２１番２外(福岡県福岡市早良区高取２−５−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を340,000円/㎡としました。

福岡県福岡市早良区高取２丁目２２１番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番福岡県福岡市早良区高取２丁目２２１番２外
住居表示高取２−５−１０
価格340,000円/㎡
交通施設、距離藤崎、410m
地積1,907㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)8F
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、マンション等が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

福山道和氏による調査レポート

不動産鑑定士福山道和
価格345,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変化はない。
地域要因交通利便性に優れ住環境も良好なマンションエリアである。マンション用地の需要は旺盛で地価は上昇基調にある。
地域要因の将来予測当該地域は戸建住宅と共同住宅が混在する住宅地域で、特段の地域要因の変化は見られない。今後も現状のまま推移するものと予測する。マンション需要が旺盛な地域で地価は上昇傾向にある。
市場の特性同一需給圏の範囲は、主に早良区北部及び地下鉄空港線の各駅から徒歩圏内の住宅地域一帯である。特に西新駅及び藤崎駅から徒歩圏内のマンション用地の需要は旺盛で高値での取引が散見される。マンション用地の地価は上昇基調にて推移している。需要者の中心は大手ディベロッパー等が中心であり、稀少性の高いマンション用地については特に総額の上限はない。
一般的要因景気は、このところ一部に弱さもみられるが、緩やかな回復基調が続いている。不動産市況は都市部を中心に上昇基調にある。

重松正信氏による調査レポート

不動産鑑定士重松正信
価格335,000円/㎡
個別的要因特に変動要因はない。
地域要因接近条件は良好で、学区も選好性が高く、分譲マンション用地需要は強い。同用地の供給が少ないため、需要水準は、さらに上昇局面にある。
地域要因の将来予測戸建住宅やマンションの混在地域として今後とも現状維持で推移するものと予測。建築費、分譲単価の高騰等の要因はあるが、分譲マンション等開発適地は希少性を増しており、当面、地価水準は上昇局面が続くと予測。
市場の特性同一需給圏は、早良区北部及びその周辺の地下鉄沿線に存するマンション地域。接近条件、学区等良好なため分譲マンションデベロッパーの選好性は強く、供給の減少に伴い用地需要はさらに逼迫、競合し、需要水準及び相場水準を底上げしている。需要面積、需要水準は需要者の利用用途毎に異なるが、分譲マンション適地の場合、容積率100％当たり、50万円／坪を下限値として相場形成されている。
一般的要因当区北部は、分譲マンション用地需要は逼迫し、戸建用地、同分割分譲用地需要も堅調。供給が少ないため、総じて売り手市場の状態にある。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度5794913
北緯 130度3506667

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

藤崎駅(地価相場 213,000円/㎡)西新駅(地価相場 293,000円/㎡)室見駅(地価相場 168,500円/㎡)別府駅(地価相場 261,500円/㎡)唐人町駅(地価相場 311,000円/㎡)茶山駅(地価相場 150,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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