阿波座駅 近隣地価情報
544,000円
大阪府大阪市西区にある大阪市営地下鉄中央線阿波座駅の地価相場は544,000円/㎡(1,798,347円/坪)です。
阿波座駅を中心とした2,000m圏内の不動産106件の地価をサンプルとしています。
なお、地価の平均値は702,255円/㎡(2,321,504円/坪)で、最高値は936,000円/㎡(3,094,214円/坪)、最低値は276,000円/㎡(912,396円/坪)です。
阿波座駅近隣不動産の地価詳細
阿波座駅近隣不動産のうち、不動産鑑定士による不動産鑑定評価が付いているものをリストアップします。
| 阿波座駅 からの距離 | 価格 | 詳細 |
|---|---|---|
| 約400m | 605,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因江之子島再開発事業が進捗しており、周辺ではマンション開発用地として高値取引が散見される。 地域要因の将来予測江之子島地区ではタワーマンションや総合病院等を核とした再開発事業が進められており、都市型マンション地域として熟成していくと予測する。当面の地価動向については、高値安定傾向で推移すると予測する。 価格決定の理由比準価格は価格牽連性が認められる取引事例を採用し試算したもので、市場実態を反映した実証的な価格として信頼性が高い。一方、収益価格は、多数の想定項目が介在しており、比準価格と比べてやや精度が劣るものの、土地の本来的な収益性を反映した理論的な価格として有用である。以上から、代表標準地価格との検討を踏まえ、比準価格を中心に、収益価格を関連付け、鑑定評価額を決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：池木 俊博 |
| 約407m | 370,000円/㎡ | 調査年：2015年 |
| 約407m | 476,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因人口流入と立地選好により、一棟の事務所ビル、賃貸マンション需要（素地・転用収益物件）の引き合いが強く、地価は上昇傾向である。 地域要因の将来予測近隣地域は、中高層の事務所、店舗等からなる既存商業地域だが、一部マンションが見られる。近時一棟の事務所ビル需要も増加しており、住宅用途素地・収益案件も含め、地価は上昇傾向で推移するものと考えられる。 価格決定の理由近隣地域は、事務所賃貸を中心に居宅賃貸も底堅いが、近時の収益案件選別眼の厳しさ、賃料収入や投資利回りの変動リスクが高いことから長期的な収益予測が不透明であり、収益価格の低下や信頼性の減退を招くため、やや規範性に劣る。そこで、近時の実証性を備えた比準価格（主に規模同等の事務所・共同住宅用途。）を中心に、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：長尾 成信 |
| 約407m | 571,000円/㎡ | 調査年：1998年 |
| 約407m | 345,000円/㎡ | 調査年：2014年 |
| 約836m | 920,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因都心居住希望者のニーズに適した地域であり、堅調なマンション需要によりマンション開発適地の地価は引き続き上昇傾向で推移している。 地域要因の将来予測都心居住希望者のニーズに適した地域であり、オフィスビル跡地にマンションが多く建設されている。既存マンション、開発素地などの投資用不動産の需要も旺盛であり、地価は上昇傾向での推移が予想される。 価格決定の理由本件における市場参加者は、投資採算価値等の収益性を反映する収益価格を参考にしつつ、意思決定に当たっては代替競争関係にある不動産との比較の観点を重視するものと思料される。本件では、市場の取引の実態を反映した比準価格を重視し、想定要因の介在する収益価格を比較考量のうえ、さらに、周辺標準地とのバランス検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：藤井 稔 |
| 約836m | 648,000円/㎡ | 調査年：2010年 |
| 約836m | 850,000円/㎡ | 調査年：2008年 |
| 約848m | 66,500円/㎡ | 調査年：2015年 |
| 約937m | 700,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因オフィス需要が梅田地区等へ集中し、当地域のオフィス需要は低迷している。しかし、住居系不動産の需要は堅調に推移し、地価は上昇傾向にある。 地域要因の将来予測事務所ビルを主とする商業地域であるが、オフィス需要は低迷している。都心居住エリアとして用途転換傾向が強く、マンション開発素地需要は堅調で、開発適地は地価上昇の傾向が認められる。 価格決定の理由近隣地域は中高層事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。比準価格は地域的特性の類似する取引事例を価格判定の基礎としており、市場性を反映した価格である。収益価格は収益性の観点から市場価値を把握した価格であるが、長期的な収益性予測を前提とするため精度が劣ると判断せざるを得ない。そこで市場の特性を考慮して、比準価格を標準とし、収益性を反映した収益価格を関連づけ、類似の公示地との関連性にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：西宮 富夫 |
| 約985m | 513,000円/㎡ | 調査年：2015年 |
| 約1,011m | 954,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因種々の用途が混在するが、堀江地区の地域イメージは良好であり、レジデンスを中心に底堅い不動産需要が期待できる。 地域要因の将来予測老朽化した事務所ビル等の建替にあたっては事務所ビルのほか住居系用途の進出も考えられる。当面の地価動向については売買市場において需給逼迫の状況が継続し、高値安定傾向で推移すると予測する。 価格決定の理由比準価格は価格牽連性が認められる取引事例を採用し試算したもので、市場実態を反映した実証的な価格として信頼性が高い。一方、収益価格は、多数の想定項目が介在しており、比準価格と比べてやや精度が劣るものの、土地の本来的な収益性を反映した理論的な価格として有用である。以上から、代表標準地価格との検討を踏まえ、比準価格を中心に、収益価格を関連付け、鑑定評価額を決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：池木 俊博 |
| 約1,011m | 595,000円/㎡ | 調査年：2013年 |
| 約1,031m | 1,170,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因事務所賃料・空室率の改善、マンション用途、ホテル用途の需要の競合もあり、地価は上昇傾向で推移している。 地域要因の将来予測中央大通沿いの中高層事務所ビルを中心とする商業地域であり、事務所賃料、空室率に改善傾向が見られ、取引利回りの低下、マンション及びホテル開発用地の需要もあることから、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 価格決定の理由比準価格は、同一需給圏内の代替競争関係にある事例を採用し、市場性を反映した実証的な価格が求められた。一方、収益価格は、稼働率改善は見られるが、事務所等の賃料が未だ回復途上にあり土地価格に見合う水準に未だ達しておらず、低位に試算されたが、需要者は収益性を重視すると考えられ、収益価格の検討は有用である。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：藤井 稔 |
| 約1,033m | 315,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因駅前のアーケード商店街で、小売店舗以外に医療系サービス業等の需要も見込まれるが、投資用不動産はなく、取引は少ない。 地域要因の将来予測九条駅前から続くアーケード商店街である。地域要因に大きな変動はなく、生活必需品の販売や医療系サービス業等を中心とする近隣商業地域として当面は現状維持で推移し、地価は堅調に推移するものと予測する。 価格決定の理由近隣地域は九条駅前から東に延びる商店街及び同駅前から西に延びる商店街である。比準価格は周辺類似地域の取引事例を価格判定の基礎として採用しており、市場性を反映したものとして信頼性が高い。一方、収益価格は、収益性の観点から価値を把握したものであるが、長期的な収益性想定を前提にするため精度が劣ると判断せざるを得ない。そこで比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、類似の公示地との関連にも留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：西宮 富夫 |
| 約1,048m | 633,000円/㎡ | 調査年：2016年 |
| 約1,146m | 637,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因事務所需要にやや回復の兆しが見えるが、需要の中心がマンション利用に移りつつある。 地域要因の将来予測中高層の事務所、マンションが混在する商業地域であり、今後とも現状で推移すると予測する。地価水準は、マンション素地との競合関係が強く、今後も上昇傾向で推移すると予測する。 価格決定の理由近隣地域は中層事務所や中高層マンション等が建ち並ぶ商業地域である。比準価格は地域的特性の類似する取引事例を価格判定の基礎としており、市場性を反映した価格である。収益価格は収益性の観点から市場価値を把握した価格であるが、長期的な収益性予測を前提にするため精度が劣ると判断せざるを得ない。そこで比準価格を標準とし、収益性を反映した収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：西宮 富夫 |
| 約1,146m | 333,000円/㎡ | 調査年：2010年 |
| 約1,165m | 835,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因オフィス市況は以前と比べ回復傾向にあるものの、都心中心部などに比べ需要は底堅いとは言い難い。一方、店舗、共同住宅等の需要は堅調である。 地域要因の将来予測事務所ビル・店舗を中心に共同住宅等もみられる地域で、用途的にはほぼ現状維持で推移すると予測する。特に、店舗・居住用適地は引き続き堅調な需要があり、地価水準は上昇傾向が続くと予測する。 価格決定の理由近隣地域は事務所ビルのほか店舗等がみられる商業地域である。同地域では収益価格は説得力が認められ検証手段としても有効であるものの、想定要素を含みかつ長期的な収益の予測に限界がある。一方、比準価格は複数の類似事例を中心に求めており、地域の特性を踏まえた実証的な観点から市場性を反映し、その説得力は高い。したがって、比準価格をやや重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：深澤 俊男 |
| 約1,171m | 459,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因オフィス市況は以前と比べ回復傾向にあるものの、都心部に比べ需要は底堅いとは言い難い。一方、マンション用地等の需要は堅調である。 地域要因の将来予測事業所、共同住宅などがみられる地域であるが業務用需要は堅調とは言い難い。一方、都心への利便性の有する住環境であるため、マンション用地としての需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 価格決定の理由近隣地域は事務所ビルのほか店舗等がみられる商業地域である。同地域では収益価格は説得力が認められ検証手段としても有効であるものの、想定要素を含みかつ長期的な収益の予測に限界がある。一方、比準価格は複数の類似事例を中心に求めており、地域の特性を踏まえた実証的な観点から市場性を反映し、その説得力は高い。したがって、比準価格をやや重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：深澤 俊男 |
| 約1,171m | 620,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因堀江地区は地域イメージが良好であり、業務系用途だけでなく、住居用途の需要が強い。 地域要因の将来予測老朽化した事務所ビル等の建替にあたっては事務所ビルのほか住居系用途の進出も考えられる。当面の地価動向については売買市場において需給逼迫の状況が継続し、高値安定傾向で推移すると予測する。 価格決定の理由比準価格は価格牽連性が認められる取引事例を採用し試算したもので、市場実態を反映した実証的な価格として信頼性が高い。一方、収益価格は、多数の想定項目が介在しており、比準価格と比べてやや精度が劣るものの、土地の本来的な収益性を反映した理論的な価格として有用である。以上から、代表標準地価格との検討を踏まえ、比準価格を中心に、収益価格を関連付け、鑑定評価額を決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：池木 俊博 |
| 約1,214m | 241,000円/㎡ | 調査年：2007年 |
| 約1,231m | 279,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因都心接近立地や比較的整然とした街区などから、地縁関連者のみならず外部まで需要の広がりを見せており、地価は引き続き微増傾向にある。 地域要因の将来予測近隣地域は福島区・南東部の既存低層住宅地域であり、当面の間現状のまま推移すると判断した。地価水準は、需要に比して恒常的な供給不足にあり、微増傾向と思われる。 価格決定の理由近隣地域には居住賃貸需要はあるが、対象標準地の規模が小さく、十分な収益性を期待できない。一方、取引は戸建住宅もしくはその素地として近時の実証性を備えたものである。よって、比較可能な標準地及び指定基準地価格との均衡に留意し、比準価格（戸建用途の立地類似事例）をもって、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：長尾 成信 |
| 約1,233m | 1,100,000円/㎡ | 調査年：2017年 |
| 約1,235m | 1,950,000円/㎡ | 調査年：2016年 |
| 約1,235m | 1,900,000円/㎡ | 調査年：2006年 |
| 約1,266m | 230,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因住環境はやや劣るものの、収益物件として適正な立地・規模・値頃感を有しているため人気が高い。このため地価は上昇傾向で推移している。 地域要因の将来予測共同住宅と事業所等が混在する住宅地域であるが、直近では共同住宅が増加している。地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。 価格決定の理由近隣地域は道路拡幅による環境整備に起因して、相続税対策等を目的とした収益物件の開発が進められており、利回りをもとに価格形成される状況が見られている。このように居住環境・収益性をともに重視して価格を分析する必要性が増してきていることから、比準価格と収益価格とを共に重視し、関連づけることにより、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：木村 惠子 |
| 約1,266m | 201,000円/㎡ | 調査年：2012年 |
| 約1,266m | 215,000円/㎡ | 調査年：2008年 |
| 約1,266m | 276,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因熟成した住宅地域であり、都心接近による優位性から、戸建住宅は総額抑制はあるものの底堅い需要が見られる。 地域要因の将来予測一般住宅等が建ち並ぶ既存住宅地域であり、地域要因に大きな変化はみられず、当面は現状のまま推移するものと予測する。地価水準は、やや上昇傾向で推移するものと予測する。 価格決定の理由近隣地域及びその周辺の地域において、自用目的での取引が支配的であり、戸建住宅の賃貸市場は未成熟である。また、画地規模等の面で賃貸アパートの用地としての需要もないことから、収益価格を試算することは非現実的で規範性も低い。したがって、市場性を反映した実証性に優れる比準価格を標準として、代表標準地との検討及び市場の動向を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：丹生 伸郎 |
| 約1,279m | 544,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因人口流入と立地選好により、一棟の事務所ビル、賃貸マンション需要（素地・転用収益物件）の引き合いが強く、地価は上昇傾向である。 地域要因の将来予測近隣地域は、中層の事務所ビルが建ち並ぶ既存商業地域だが、近時の継続的な都心回帰と立地選好からマンション等住宅用途への転換が進行、需要増・供給過少を背景に地価は上昇傾向で推移するものと思われる。 価格決定の理由近隣地域は、事務所及び居宅賃貸需要が底堅いも、近時の収益案件選別眼の厳しさ、賃料収入や投資利回りの変動リスクが高いことから長期的な収益予測が不透明であり、収益価格の低下や信頼性の減退を招くため、やや規範性に劣る。そこで、近時の実証性を備えた比準価格（主に規模同等の事務所・共同住宅用途。）を中心に、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：長尾 成信 |
| 約1,279m | 2,060,000円/㎡ | 調査年：2017年 |
| 約1,295m | 291,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因木津川以西の地元需要が中心となる地域で普通住宅や事業所などが多く、木津川以東に比べ地価は横ばい傾向にある。 地域要因の将来予測僅かにマンション開発も認められるものの、小規模作業所や普通住宅が多い地域であり、この土地利用状況が継続するものと予測される。 価格決定の理由近隣地域は事業所や共同住宅、戸建住宅等が見られる住商混在地である。比準価格は地域的特性の類似する取引事例を価格判定の基礎としており、当地域の不動産市場を反映した価格である。収益価格は、当地域が他地域からの流入も少なく、賃貸需要も低調であり、長期的な収益性予測を前提とするため精度も劣る面がある。そこで比準価格を標準とし、収益性を反映した収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：西宮 富夫 |
| 約1,305m | 1,130,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因都心居住希望者のニーズに適した地域であり、堅調なマンション需要に加え、ホテル用途との競合により地価は引き続き上昇傾向で推移している。 地域要因の将来予測なにわ筋沿いの中高層事務所ビルを中心とする商業地域であり、事務所賃料、空室率に改善傾向が見られ、取引利回りの低下、マンション及びホテル開発用地の競合により、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 価格決定の理由比準価格は、同一需給圏内の代替競争関係にある事例を採用し、市場性を反映した実証的な価格が求められた。一方、収益価格は、稼働率改善は見られるが、事務所等の賃料が未だ回復途上にあり土地価格に見合う水準に未だ達しておらず、低位に試算されたが、需要者は収益性を重視すると考えられ、収益価格の検討は有用である。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：藤井 稔 |
| 約1,309m | 1,110,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因事務所の賃料相場は安定してきている。一般的要因に起因して都心立地の優位性によるタワーマンション等の需要は引き続き旺盛である。 地域要因の将来予測近隣地域は、中高層の事務所ビルが建ち並ぶ商業地域（船場地区）で、概ね当面の間現状のまま推移すると考えられる。近時タワーマンションへの転換も一部みられ、地価水準はこれら需要を含んで上昇傾向と思われる。 価格決定の理由近隣地域は、既存商業地で収益価格を重視すべきだが、取引事例による比準価格は立地・用途面から信頼性が高い一方で収益価格は空室率低下・投資家の取引利回り安定・低下傾向にあるとはいえ、将来の変動予測が困難で、想定項目も多く規範性に劣る。よって、比準価格（事例は船場地区及び周辺類似地域・事務所用途）の実証性を精査しながら収益価格を比較考量しつつ、さらに指定基準地や類似標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：長尾 成信 |
| 約1,323m | 1,620,000円/㎡ | 調査年：2010年 |
| 約1,362m | 2,400,000円/㎡ | 調査年：2016年 |
| 約1,372m | 393,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因桜川駅周辺は種々の用途が混在している。阪神なんば線開業により神戸・奈良方面へのアクセスが向上し、駅近ではホテル用地としても人気がある。 地域要因の将来予測老朽化した事務所ビル等の建替にあたっては事務所ビルのほか住居系用途やホテルの進出も考えられる。当面の地価動向については大阪都心部での需給逼迫の状況から、上昇傾向で推移していくものと予測する。 価格決定の理由比準価格は価格牽連性が認められる取引事例を採用し試算したもので、市場実態を反映した実証的な価格として信頼性が高い。一方、収益価格は、多数の想定項目が介在しており、比準価格と比べてやや精度が劣るものの、土地の本来的な収益性を反映した理論的な価格として有用である。以上から、代表標準地価格との検討を踏まえ、比準価格を中心に、収益価格を関連付け、鑑定評価額を決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：池木 俊博 |
| 約1,392m | 460,000円/㎡ | 調査年：2015年 |
| 約1,397m | 494,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因地域要因、市場特性に変動は認められない。マンション等の事業用地需要が堅調で地価は上昇傾向にある。 地域要因の将来予測共同住宅用地としての需要が多いため、事務所等の跡地は共同住宅の敷地としての利用が進むものと考えられる。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 価格決定の理由店舗兼共同住宅を想定して収益価格を試算したが、地価に対する賃料の遅行性等の理由により比準価格に対して低位に求められた。収益価格は想定要素を多く含み、相対的信頼性がやや低いため、商業地の価格形成要因を価格に反映した取引事例に基づく比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討並びに市場の動向等も踏まえ、鑑定評価額を前記の通り決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：森田 真也 |
| 約1,397m | 511,000円/㎡ | 調査年：2008年 |
| 約1,434m | 724,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因事務所需要は回復していないが、駅近の立地面から住宅需要は分譲・賃貸とも強く、投資需要も強い状況が続き、地価動向は上昇で推移している。 地域要因の将来予測国道沿いに高層の店舗兼事務所、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、今後も現状の地域的特性を維持するものと見込まれる。需要に対し供給が少ないこともあり、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。 価格決定の理由近隣地域は、阪神野田駅に近いため下層階は店舗・事務所、上層階は住宅用途等の賃貸需要が底堅い地域である。しかし、高止まりした建築費の動向、利回りの低下傾向、賃料予測等長期的な収益予測が不透明なことから収益価格の多大の信頼性をおくことできない。したがって、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：櫻井 孝茂 |
| 約1,435m | 6,720,000円/㎡ | 調査年：2016年 |
| 約1,442m | 90,000円/㎡ | 調査年：2015年 |
| 約1,465m | 1,520,000円/㎡ | 調査年：2017年 |
| 約1,524m | 56,500円/㎡ | 調査年：2015年 |
| 約1,559m | 520,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因オフィス賃貸はさえないが、一棟物を自用目的に購入する中小事業者が需要を創出している。このため地価水準は上昇傾向で推移している。 地域要因の将来予測幹線沿いに中層の店舗兼事務所等が建ち並ぶ商業地域であるが、今後は共同住宅等も増加するものと推定する。優れた立地環境を有することから、地価は上昇傾向が持続するものと思われる。 価格決定の理由近隣地域は、野田阪神駅に近く居住用物件の賃貸需要は底堅いものの、近年多く見られる自用1棟物需要は必ずしも賃貸を想定したものではなく、需要者自らの事業収支予測、すなわち賃料低減と広告効果を狙ったものが多く含まれている。そこで、より実証的な比準価格（事務所もしくは共同住宅用途）を中心に、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：木村 惠子 |
| 約1,562m | 5,450,000円/㎡ | 調査年：2016年 |
| 約1,563m | 227,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因最寄り駅への接近性に優れる住宅地域として熟成し、区内における住宅地選好性は比較的高い。 地域要因の将来予測JR大阪環状線、阪神なんば線の両線が使える交通利便性の高さから、根強い需要が認められる住宅地域である。住宅地域として熟成しており、当面現況の土地利用が継続するものと予測する。 価格決定の理由賃貸共同住宅等も混在しているが、居住の快適性が重視される地域であるため、土地価格に見合う収益性は必ずしも反映されず、収益価格は低位に求められた。自用目的での取引が支配的であるところから、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡、周辺地域の標準地との均衡について総合的に検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：辰己 雅信 |
| 約1,563m | 320,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因西九条駅のすぐ近くに位置し、同駅は大阪中心部へのアクセスも良く利便性の高い地域で、容積率を活用した中高層化が進行している。 地域要因の将来予測湾岸部は南海地震への懸念から持ち家需要が減退しているが、西九条駅は利便性が高いので賃貸住宅需要は安定している。中高層の賃貸マンションが増加しており今後もこの傾向は続くものと予測される。 価格決定の理由比準価格は此花区及び周辺区の取引事例の中から規範性の高いものを選択し、取引価格に街路条件・環境条件等の価格形成要因を比較して試算したもので実証的で市場性を反映しているものと判断される。収益価格は中層の店舗兼共同住宅を想定して試算した。本件標準地は成熟した商業地域内に存するので比準価格と収益価格を関連づけて得た価格を標準に、代表標準地「大阪港5−1」を規準とした価格との均衡にも十分留意して鑑定評価額を決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：豊田 健治 |
| 約1,563m | 240,000円/㎡ | 調査年：2015年 |
| 約1,568m | 301,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因小規模店舗の収益は厳しいが、駅や商業集積への接近性が優位なため、マンション用途の代替的需要が下支となり地価は引き続き微増傾向である。 地域要因の将来予測近隣地域は、小規模店舗が建ち並ぶ既存の近隣商業地域（商店街）であり、当面の間現状まま推移すると推測される。路面収益は厳しいも上層階居住用途が可能で需要は底堅く、地価水準は微増傾向と思われる。 価格決定の理由近隣地域は、路面店舗や上層階・共同住宅として一定の賃貸需要があるが、近時の収益案件選別眼の厳しさから、賃料収入や投資利回りの変動リスクが高く、長期的な収益予測が不透明であり、収益価格の低下や信頼性の減退を招くため規範性に劣る。そこで、近時の実証性を備えた比準価格（商業用途・立地類似）を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：長尾 成信 |
| 約1,569m | 1,330,000円/㎡ | 調査年：2017年 |
| 約1,587m | 903,000円/㎡ | 調査年：2016年 |
| 約1,589m | 5,200,000円/㎡ | 調査年：1990年 |
| 約1,595m | 291,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因梅田西側背後に位置し分譲・賃貸とも需要は根強い。マンション賃料は横這い、分譲価格はやや上昇。地価動向は上昇で推移している。 地域要因の将来予測中規模のマンション、事業所等が混在するが、主たる用途は共同住宅に移行するものと推測する。最寄駅から徒歩圏内にあり地価水準はやや上昇傾向で推移するものと予測する。 価格決定の理由近隣地域は、賃貸需要が底堅く見込まれるため収益価格を重視すべきだが、高止まりした建築費の動向、利回りの低下、賃料予測等に信頼性がやや欠ける。又、利便性・築年数に劣る物件は、競争力が低下し利回りが大きく上昇するなど規範性がやや劣る。したがって、近時の市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：櫻井 孝茂 |
| 約1,631m | 5,800,000円/㎡ | 調査年：1990年 |
| 約1,654m | 758,000円/㎡ | 調査年：2017年 |
| 約1,657m | 284,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因熟成した住宅地域であり、梅田近接による優位性から、戸建住宅は総額の抑制はあるものの底堅い需要がある。一方で、新規供給は少ない。 地域要因の将来予測小規模住宅等が建ち並ぶ既存戸建住宅地であり、地域要因に大きな変化はみられず、当面は現状のまま推移するものと予測する。地価水準は、やや上昇傾向で推移するものと予測する。 価格決定の理由近隣地域及びその周辺の地域において、自用目的での取引が支配的であり、戸建住宅の賃貸市場は未成熟である。また、画地規模等の面で賃貸アパートの用地としての需要もないことから、収益価格を試算することは非現実的で規範性も低い。したがって、市場性を反映した実証性に優れる比準価格を標準として、代表標準地との検討及び市場の動向を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：丹生 伸郎 |
| 約1,657m | 483,000円/㎡ | 調査年：2010年 |
| 約1,661m | 266,000円/㎡ | 調査年：2012年 |
| 約1,672m | 305,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因共同住宅や事業所等が混在する地域として熟成している。阪神なんば線開通の影響により利便性がやや向上したが、近時は特段の動きはみられない。 地域要因の将来予測中低層の事業所等を中心とした地域で、ほぼ現状維持で推移すると予測する。事業用不動産の需要は堅調とは言い難いが、マンション用地需要は見込め、地価水準は若干の上昇傾向で推移するものと予測する。 価格決定の理由近隣地域は事業所等を中心とした幹線道路沿いの商住混在地域である。同地域では収益価格は説得力が認められ検証手段としても有効であるものの、想定要素を含みかつ長期的な収益の予測に限界がある。一方、比準価格は複数の類似事例を中心に求めており、地域の特性を踏まえた実証的な観点から市場性を反映し、その説得力は高い。したがって、比準価格をやや重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：深澤 俊男 |
| 約1,672m | 312,000円/㎡ | 調査年：2009年 |
| 約1,680m | 228,000円/㎡ | 調査年：2010年 |
| 約1,680m | 329,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因大型商業施設の開業等により生活利便性が向上したことで、地域活性化が期待されている。画地規模等によってはマンション用地の需要が見込まれる。 地域要因の将来予測中層の店舗や事業所等を中心とした地域で、ほぼ現状維持で推移すると予測する。事業用不動産の需要は堅調とは言い難いが、マンション用地需要は見込め、地価水準は若干の上昇傾向で推移するものと予測する。 価格決定の理由近隣地域は事業所、店舗等を中心とした幹線道路沿いの商業地域である。同地域では収益価格は説得力が認められ検証手段としても有効であるものの、想定要素を含みかつ長期的な収益の予測に限界がある。一方、比準価格は複数の類似事例を中心に求めており、地域の特性を踏まえた実証的な観点から市場性を反映し、その説得力は高い。したがって、比準価格をやや重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：深澤 俊男 |
| 約1,711m | 1,220,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因事務所等を中心とするエリアであるが、一部でマンションやホテル開発が見られ、地価は上昇傾向にある。 地域要因の将来予測当地域は、船場地区内の店舗・事務所ビルが建ち並ぶ商業地域である。最近ではオフィス用地としての需要のほか、その利便性に着目したマンション進出も活発となっており、地価は上昇傾向にある。 価格決定の理由比準価格は対象標準地と類似性を有する同一需給圏内に存する取引事例を採用し適切な補修正を行った。収益価格は当地域における賃料水準が低いまま推移していることや建築費高止まり等の影響から、比準価格に比し低位に試算されたが、需要者は収益性をも重視するため考量すべきである。よって本件では比準価格を中心に収益価格を関連付け、代表標準地の価格との均衡、単価と総額の関連等を総合的に勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：寺本 啓二 |
| 約1,715m | 1,270,000円/㎡ | 調査年：2016年 |
| 約1,731m | 4,600,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因当該地区のオフィス市況は以前と比べ回復傾向にあるものの、需要の高い梅田中心地区などに比べると堅調さはやや劣る。 地域要因の将来予測当該地域は御堂筋沿いに事務所ビル等が建ち並ぶ業務高度商業地域であり、概ね現状の利用にて推移すると予測する。地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。 価格決定の理由近隣地域は御堂筋沿いに事務所が集積する業務高度商業地域である。同地域では収益性が価格形成に与える影響は大きく、長期的な収益の予測に限界はあるものの、収益価格の説得力が認められ検証手段としても有効である。一方、比準価格は高度商業地の複数の事例から求めており、実証的な観点から市場性を反映し、より説得力を有する。したがって、比準価格をやや重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：深澤 俊男 |
| 約1,758m | 317,000円/㎡ | 調査年：2012年 |
| 約1,758m | 356,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因事務所、共同住宅が混在する地域であり、今後も現状のまま推移することが見込まれる。地価は緩やかな上昇傾向で推移している。 地域要因の将来予測事務所、共同住宅等が混在する地域である。地域要因に特段の変化は認められず当分の間は現状を維持するものと予測される。地価は緩やかな上昇傾向で推移するものとする。 価格決定の理由比準価格は、浪速区及び隣接区に位置する代替性が認められる商業地の事例を採用して試算されたものであり、市場の実態を反映した説得力の高い価格である。一方、同一需給圏内においては、堅調な土地取引価格に比して賃料水準の上昇は低位であり収益価格はやや低位に求められた。したがって、実証性の高い比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡に留意し鑑定評価額を上記の通り決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：土居 博輝 |
| 約1,764m | 2,120,000円/㎡ | 調査年：2016年 |
| 約1,782m | 1,160,000円/㎡ | 調査年：2008年 |
| 約1,792m | 451,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因JR福島駅近の商業地は、その町並みと相俟って路面店舗賃貸需要が強く、周辺地のみならず遠方からの顧客も増加し、家賃相場上昇がみられる。 地域要因の将来予測近隣地域は、JR福島駅に近く小規模店舗が建ち並ぶ既存の近隣商業地域であり、当面の間現状まま推移すると推測。立地から路面収益は一定程度あり、上層階居住需要も底堅く、地価水準は上昇傾向と思われる。 価格決定の理由近隣地域は、立地面から路面店舗や上層階・共同住宅として強い賃貸需要がある。ただし近時の収益案件選別眼の厳しさ、賃料収入や投資利回りの変動リスクの強さから長期的な収益予測が不透明であり、収益価格の低下や信頼性の減退を招くため、やや規範性に劣る。そこで、近時の実証性を備えた比準価格（容積率・潜在用途類似）を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：長尾 成信 |
| 約1,797m | 289,000円/㎡ | 調査年：2010年 |
| 約1,823m | 936,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因繁華性の高いビジネス街として堅調なオフィス需要が認められ、地価は上昇傾向にある。 地域要因の将来予測当地域は、事務所ビル、店舗等が建ち並ぶ商業地域である。梅田中心部へ程近く、優れた交通利便性を背景に堅調なオフィス需要が認められることから、地価は上昇傾向にあり、今後も同基調にて推移するものと予測する。 価格決定の理由比準価格は対象標準地と類似性を有する同一需給圏内に存する取引事例を採用し適切な補修正を行った。収益価格は当地域における賃料水準がやや低いまま推移しているため、比準価格に比し低位に試算されたが、需要者は収益性をも重視するため考量すべきである。よって本件では比準価格を中心に収益価格を関連付け、代表標準地の価格との均衡、単価と総額の関連等を総合的に勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：寺本 啓二 |
| 約1,840m | 317,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因事業所等跡地のマンション移行は見られるが、地域要因、市場特性に大きな変動はない。マンション用地需要が堅調で地価は上昇傾向で推移している。 地域要因の将来予測マンションを中心に事業所等が混在する地域であるが、事業所等の跡地はマンション用地としての利用が進むものと考えられる。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 価格決定の理由共同住宅を想定して収益価格を試算したが、地価に対する賃料の遅行性等の理由により比準価格に対して低位となった。収益価格は想定要素を多く含み、相対的信頼性がやや低いため、同種不動産の価格形成要因を価格に反映した取引事例に基づく比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、他の標準地との検討並びに市場の動向等も踏まえ、鑑定評価額を前記の通り決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：森田 真也 |
| 約1,840m | 270,000円/㎡ | 調査年：2012年 |
| 約1,857m | 885,000円/㎡ | 調査年：2015年 |
| 約1,867m | 8,270,000円/㎡ | 調査年：2016年 |
| 約1,869m | 24,000,000円/㎡ | 調査年：1990年 |
| 約1,916m | 928,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因オフィス賃貸はさえないが、近隣地域の店舗・共同住宅の需要は強く、建築費の落ち着きとともにデベロッパーの買い意欲は旺盛である。 地域要因の将来予測福島駅に近い熟成した商業地域である。従来は環境・価格面からマンション開発には適さないとされたが、直近では相続税対策をうけ単身者用賃貸共同住宅の需要が強まり、地価は上昇傾向での推移が見込まれる。 価格決定の理由比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する事例を採用して求められたもので、市場の実情を反映した現実妥当性の高い価格である。近隣地域においては貸事務所を前提とした収益性に基づく価格形成も認められるが、直近においては同地域の共同住宅地化が進行しており、用途性の定着には今姑く時間が必要である。そこで実証性の高い比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：木村 惠子 |
| 約1,923m | 2,270,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因高層事務所が建ち並ぶ業務商業地域として成熟しており、今後も現状のまま推移することが見込まれる。地価は上昇傾向で推移している。 地域要因の将来予測高層事務所が建ち並ぶ商業地域であり、特段の変動要因も少なく、概ね現状のままで推移するものと予測する。また、地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。 価格決定の理由比準価格は、同一需給内の代替性が認められる事例を採用して試算しており、市場実態を反映した説得力の高い価格である。一方、当該地域においては、堅調な土地取引価格に比して賃料水準の上昇は低位であり収益価格はやや低位に求められた。したがって、実証性の高い比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：土居 博輝 |
| 約1,934m | 1,200,000円/㎡ | 調査年：2016年 |
| 約1,934m | 1,170,000円/㎡ | 調査年：2010年 |
| 約1,952m | 381,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因旧来作業所等敷地の規模が一定程度あることから、接近・利便性には若干劣るもマンション敷地として転用需要があり、地価は上昇傾向である。 地域要因の将来予測近隣地域は、幹線道路沿いに事務所、作業所、共同住宅等が混在する商業地域だが、マンション等住宅系へ移行中。地価水準は、多少駅距離等接近性に劣るも、規模より住居系素地需要が底堅く上昇傾向と思われる。 価格決定の理由近隣地域は、事務所や共同住宅として一定の賃貸需要があるが、近時の収益案件選別眼の厳しさや、賃料収入や投資利回りの変動リスクによって長期的な収益予測が不透明であり、収益価格の低下や信頼性の減退を招くため規範性に劣る。そこで、近時の実証性を備えた比準価格（用途・立地類似）を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：長尾 成信 |
| 約1,964m | 795,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因地域要因、市場特性に変動は認められない。マンション等の事業用地需要が堅調で地価は上昇傾向にある。 地域要因の将来予測中層店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域であり、当面は現状の利用を維持するものと考えられるが、今後はマンション、ホテルの敷地としての利用も考えられる。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 価格決定の理由事務所ビルを想定して収益価格を試算したが、地価に対する賃料の遅行性等の理由により比準価格に対して低位に求められた。収益性を重視すべき商業地ではあるが、収益価格は想定要素を多く含み、相対的信頼性がやや低いため、商業地の価格形成要因を価格に反映した取引事例に基づく比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討並びに市場の動向等も踏まえ、鑑定評価額を前記の通り決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：森田 真也 |
| 約1,986m | 990,000円/㎡ | 調査年：2016年 |
| 約1,997m | 1,150,000円/㎡ | 調査年：1990年 |
| 約1,997m | 263,000円/㎡ | 調査年：2017年 地域要因商業集積性は低いが、市内中心部への接近性に優ることから、住宅地としての需要が顕在化している。地域要因について大きな変化は認められない。 地域要因の将来予測事業所や店舗、共同住宅等が混在する商業地域であるが商業集積性は低く、住宅地としての需要も認められる。地域要因に特別な変動はなく、当面は現状を維持するものと予測する。 価格決定の理由店舗や事業所も見られるが商業集積性は低く、商業物件としての賃貸市場は弱含みである。収益価格は店舗付共同住宅を想定し査定したが、特に店舗部分について契約ごとの個別性が強く適正賃料水準を見出すことが困難でやや規範性に劣る。よって、価格形成上、牽連性を有する周辺路線商業地等の取引事例により求めた比準価格を中心に、収益価格を関連付け、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。 2017年01月01日不動産鑑定士：工藤 象三 |
| 約1,997m | 26,000,000円/㎡ | 調査年：1990年 |
| 約1,997m | 15,000,000円/㎡ | 調査年：1990年 |
| 約1,997m | 6,050,000円/㎡ | 調査年：1990年 |
| 約1,997m | 24,000,000円/㎡ | 調査年：1990年 |
| 約1,997m | 8,900,000円/㎡ | 調査年：1990年 |
| 約1,997m | 8,000,000円/㎡ | 調査年：1990年 |
| 約1,997m | 6,100,000円/㎡ | 調査年：1990年 |
| 約1,997m | 6,800,000円/㎡ | 調査年：1990年 |
| 約1,997m | 3,500,000円/㎡ | 調査年：1990年 |
| 約1,997m | 16,000,000円/㎡ | 調査年：1990年 |
| 約1,997m | 20,000,000円/㎡ | 調査年：1990年 |
| 約1,997m | 5,000,000円/㎡ | 調査年：1990年 |
| 約1,997m | 6,800,000円/㎡ | 調査年：1990年 |
| 約1,997m | 6,600,000円/㎡ | 調査年：1990年 |
| 約1,997m | 1,100,000円/㎡ | 調査年：1990年 |
| 約1,997m | 9,300,000円/㎡ | 調査年：1990年 |
| 約1,997m | 9,600,000円/㎡ | 調査年：1990年 |
阿波座駅近隣不動産マップ
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阿波座駅のチェックポイント
近くを流れる河川として安治川・旧淀川・土佐堀川・木津川・道頓堀川が有るため、流域及び近隣地域では地盤に問題がないか、氾濫の影響を受ける恐れがないかをチェックする必要があるでしょう。
交通量の多い阪神高速３号神戸線・阪神高速１６号大阪港線・四つ橋筋があるため倉庫や流通の要としての需要や車保有家庭からの需要が見込めます。ただし、阪神高速３号神戸線・阪神高速１６号大阪港線・四つ橋筋に直接面する土地では、騒音・振動・排気ガス・電波干渉の影響を受ける可能性があります。用途に適うかチェックする必要があるでしょう。
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阿波座駅の関連情報
阿波座駅の近隣駅の地価相場
| 大阪市営地下鉄千日前線西長堀駅 | 476,000円/㎡ |
| 京阪中之島線中之島駅 | 665,000円/㎡ |
| 大阪市営地下鉄御堂筋線本町駅 | 920,000円/㎡ |
| 大阪環状線野田駅 | 381,000円/㎡ |
| 阪神なんば線九条駅 | 316,000円/㎡ |
| 阪神なんば線ドーム前駅 | 321,000円/㎡ |
| 大阪市営地下鉄御堂筋線心斎橋駅 | 937,000円/㎡ |
| 南海汐見橋線汐見橋駅 | 374,500円/㎡ |
| 京阪中之島線渡辺橋駅 | 1,023,000円/㎡ |
| 大阪環状線福島駅 | 665,000円/㎡ |
| 大阪環状線西九条駅 | 285,000円/㎡ |
| 大和路線ＪＲ難波駅 | 577,000円/㎡ |
| 大阪環状線大正駅 | 264,500円/㎡ |
| 京阪本線淀屋橋駅 | 795,000円/㎡ |
| 大阪市営地下鉄中央線堺筋本町駅 | 1,100,000円/㎡ |
| JR東西線海老江駅 | 310,500円/㎡ |
| 大阪市営地下鉄堺筋線長堀橋駅 | 1,041,500円/㎡ |
| JR東西線北新地駅 | 1,065,000円/㎡ |
| 京阪本線北浜駅 | 838,000円/㎡ |
| 近鉄難波線近鉄日本橋駅 | 476,000円/㎡ |