大阪府大阪市西区九条１丁目１９番４１(九条駅・西九条駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


494,000円

2017年01月01日に行った大阪府大阪市西区九条１丁目１９番４１(大阪府東大阪市九条１−６−２０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を494,000円/㎡としました。

大阪府大阪市西区九条１丁目１９番４１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大阪府大阪市西区九条１丁目１９番４１
住居表示九条１−６−２０
価格494,000円/㎡
交通施設、距離九条、100m
地積303㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)11F
利用現況店舗兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層の事務所、店舗兼共同住宅混在の商業地域
前面道路の状況北西80.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),600(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

森田真也氏による調査レポート

不動産鑑定士森田真也
価格495,000円/㎡
個別的要因標準的画地であり、個別的要因に変動はない。他の不動産との優劣、競争力の程度にも変動は認められない。
地域要因地域要因、市場特性に変動は認められない。マンション等の事業用地需要が堅調で地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測共同住宅用地としての需要が多いため、事務所等の跡地は共同住宅の敷地としての利用が進むものと考えられる。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は西区及び隣接区のマンション立地が可能な商業地域一帯である。駅に近く、幹線通り沿いで容積率も大きいため、マンション用地需要が多く、需要者の中心は収益物件の保有等を目的とする法人並びにマンション開発を目的とする不動産事業者等の法人である。景気は緩やかな回復傾向にあり、マンション等の事業用地需要は堅調である。取引される画地の規模は様々であり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
一般的要因景気は緩やかな回復基調にあり、雇用、所得環境等の改善から個人消費も底堅いが、海外経済の不確実性や金融資本市場の変動の影響が懸念される。

深澤俊男氏による調査レポート

不動産鑑定士深澤俊男
価格493,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因近年、マンション素地ニーズがみられるものの、それ以外については周辺地域の状況に大きな動きは見受けられない。
地域要因の将来予測事務所ビル、店舗のほか共同住宅等が混在する地域で、近年は住居系用途の進出や建替などがやや多くみられ、今後も同様で推移すると予測する。地価水準は緩やかな上昇傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は西区及びその周辺区を中心とした商住混在地域。需要者の中心は自社ビル・店舗展開又は収益物件用地の取得を目論む不動産事業者や法人等に加え、分譲または賃貸マンション開発業者である。近年において業務系ニーズは旺盛とは言い難いものの、マンション供給などの取引が増えつつあり、地価水準もやや上昇傾向にある。なお、中心となる価格帯は、標準的画地規模を前提とした土地総額で概ね1．4億∼1．6億円程度である。
一般的要因景気回復と良好な資金調達環境等により、都心商業地の不動産市況は改善傾向が持続している。ただし、海外経済等の変動リスクなどが懸念される。

環境情報

黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6551143
北緯 135度6186112

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

九条駅(地価相場 316,000円/㎡)西九条駅(地価相場 285,000円/㎡)河内花園駅(地価相場 215,000円/㎡)ドーム前駅(地価相場 321,000円/㎡)東花園駅(地価相場 217,000円/㎡)弁天町駅(地価相場 243,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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