大阪府大阪市福島区玉川２丁目２３番１０(ＪＲ長瀬駅・野田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


279,000円

2017年01月01日に行った大阪府大阪市福島区玉川２丁目２３番１０(大阪府東大阪市玉川２−５−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を279,000円/㎡としました。

大阪府大阪市福島区玉川２丁目２３番１０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大阪府大阪市福島区玉川２丁目２３番１０
住居表示玉川２−５−３
価格279,000円/㎡
交通施設、距離玉川、450m
地積108㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に小売店舗等が見られる住宅地域
前面道路の状況南4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

長尾成信氏による調査レポート

不動産鑑定士長尾成信
価格279,000円/㎡
個別的要因 個別的要因に変動はない。
地域要因 都心接近立地や比較的整然とした街区などから、地縁関連者のみならず外部まで需要の広がりを見せており、地価は引き続き微増傾向にある。
地域要因の将来予測 近隣地域は福島区・南東部の既存低層住宅地域であり、当面の間現状のまま推移すると判断した。地価水準は、需要に比して恒常的な供給不足にあり、微増傾向と思われる。
市場の特性 同一需給圏は、概ね福島区及び隣接区の住宅地域である。主たる需要者は、地縁的選好性をもつ最終需要者であるが、近時外部からの購入もみられる。都心回帰・人口流入は依然多く、賃貸・取得とも居住需要が底堅い一方で供給は少ない。画地規模が小さいこともあり地価は微増傾向。中心価格帯は、土地100㎡程度で3，000万円程度、小規模（18坪程度）分譲総額は3，500万円から4，000万円程度であるが、近時総額抑制が見られる。
一般的要因 金融情勢や株価など、アベノミクス効果が及ぶ富裕層は優良案件を物色し、これに与らぬ中堅・下層所得層は総額需要が低下している。

木村惠子氏による調査レポート

不動産鑑定士木村惠子
価格279,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因熟成した住宅地域であるが、中心市街地への接近性に優れるため子育世帯を中心に住宅需要が強い地域である。地価水準は高位安定している。
地域要因の将来予測熟成した戸建住宅地域であり、今後も当面の間現状を維持しつつ推移するものと見込まれる。地価は、横ばいからやや上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は北区中心市街地を通勤圏とする住宅地域である。需要者は同一需給圏内に居住する個人が中心となるが、市外からの流入も多い。住宅地としての地価水準が高いため土地の細分化が顕著であり、ミニ開発の建売住宅が中心となっている。画地条件の良好な用地では、供給が少ないために地価上昇と販売期間の短縮につながっている。市場での中心価格帯は新築住宅で土地建物込み3，000万円台後半から4，000万円台半ばとなっている。
一般的要因低金利や相続税対策に起因する収益物件の取引は活況を呈している。建築費は高値安定の状態にあるが、株価上昇により投資マインドは改善している。

環境情報

黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6480033
北緯 135度5674011

参考：該当物件周辺マップ

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大阪府大阪市福島区中江町１８２番５及び２１５番１１大阪府大阪市西区九条通３丁目１１番５大阪府大阪市阿倍野区播磨町２丁目１番６大阪府大阪市此花区西九条１丁目１３０番２大阪府東大阪市寿町６４番大阪府東大阪市吉田５丁目７１５番２大阪府東大阪市俊徳町３丁目１７番１４大阪府東大阪市柏田西２丁目１５９番３大阪府東大阪市寿町１丁目４９０番５外大阪府東大阪市寿町３丁目１０番７

参考：近隣駅の地価相場

ＪＲ長瀬駅(地価相場 296,000円/㎡)野田駅(地価相場 381,000円/㎡)中之島駅(地価相場 665,000円/㎡)海老江駅(地価相場 310,500円/㎡)福島駅(地価相場 665,000円/㎡)長瀬駅(地価相場 230,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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