大阪府大阪市東成区中道４丁目２番２外(淀屋橋駅・北浜駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


263,000円

2017年01月01日に行った大阪府大阪市東成区中道４丁目２番２外(大阪府大阪市東成区中道４−１６−２１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を263,000円/㎡としました。

大阪府大阪市東成区中道４丁目２番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大阪府大阪市東成区中道４丁目２番２外
住居表示中道４−１６−２１
価格263,000円/㎡
交通施設、距離玉造、500m
地積152㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)6F
利用現況事務所兼倉庫
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗や事業所のほかに住宅等も見られる商業地域
前面道路の状況南15.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

工藤象三氏による調査レポート

不動産鑑定士工藤象三
価格263,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因商業集積性は低いが、市内中心部への接近性に優ることから、住宅地としての需要が顕在化している。地域要因について大きな変化は認められない。
地域要因の将来予測事業所や店舗、共同住宅等が混在する商業地域であるが商業集積性は低く、住宅地としての需要も認められる。地域要因に特別な変動はなく、当面は現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、東成区及びその周辺市区内、概ねJR大阪環状線及び地下鉄千日前線沿線を中心とする幹線道路沿いの路線商業地である。沿道型の店舗・事務所等の需要に加え、市内中心部への接近性を反映して纏まった画地規模ではマンション需要が顕在化しているが、路線商業地域としての商業集積性は低い。需要者は法人、不動産業者等が中心となる。なお用途や規模により価格帯は様々で、中心となる価格帯を把握することは困難である。
一般的要因景気に減速感があり実体経済の上昇力が乏しく、都心部の不動産市場を除き需要は依然弱含みである。

新田収治氏による調査レポート

不動産鑑定士新田収治
価格263,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因店舗、中高層共同住宅使用の商住混在地として熟成しており、地域要因に特別の変動は無い。
地域要因の将来予測店舗兼共同住宅が多い熟成した商住混在地域であるが店舗の連たん性は低い。大きな地域要因の変動はなく、当面、現状のまま推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、東成区及びその周辺区の商業住宅混在地域。需要者は中堅デベロッパーのほか、地元個人投資家等が想定される。金融緩和、インバウンド需要等で大阪市内中心部等の商業地の需要が高まっている。近隣地域は商業地としては最寄駅からはやや距離があり商住混在地となっている。中心となる価格帯は、敷地規模、利用目的等によりさまざまであるが、坪単価では坪80∼100万円程度である。
一般的要因金融緩和、インバウンド需要等により市内中心部の商業地の需要は続いている。東成区の駅に近い商業地もやや強含みで推移している。

環境情報

黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6741376
北緯 135度5381986

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

淀屋橋駅(地価相場 795,000円/㎡)北浜駅(地価相場 838,000円/㎡)渡辺橋駅(地価相場 1,023,000円/㎡)北新地駅(地価相場 1,065,000円/㎡)今里駅(地価相場 230,000円/㎡)緑橋駅(地価相場 229,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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