大阪府大阪市西区九条南２丁目３番１８外(瓢箪山駅・九条駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


329,000円

2017年01月01日に行った大阪府大阪市西区九条南２丁目３番１８外(大阪府東大阪市九条南２−１６−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を329,000円/㎡としました。

大阪府大阪市西区九条南２丁目３番１８外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大阪府大阪市西区九条南２丁目３番１８外
住居表示九条南２−１６−１１
価格329,000円/㎡
交通施設、距離阪神九条、380m
地積227㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4F
利用現況店舗、事務所兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中層の店舗、店舗兼住宅等が混在する商業地域
前面道路の状況南東29.1m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

深澤俊男氏による調査レポート

不動産鑑定士深澤俊男
価格328,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因大型商業施設の開業等により生活利便性が向上したことで、地域活性化が期待されている。画地規模等によってはマンション用地の需要が見込まれる。
地域要因の将来予測中層の店舗や事業所等を中心とした地域で、ほぼ現状維持で推移すると予測する。事業用不動産の需要は堅調とは言い難いが、マンション用地需要は見込め、地価水準は若干の上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は西区西部及びその周辺地域の幹線道路沿い及び同背後の商住混在地域。需要者の中心は、自社ビル用地又は店舗用地の取得を目的とする法人、不動産事業者等に加え、分譲又は賃貸マンション開発業者である。事務所ビル・店舗用地としての需要は堅調とは言い難いものの、マンション用地としての需要は相対的に堅調である。なお、中心となる価格帯は、標準的画地規模を前提とした土地総額で6千万∼8千万円程度である。
一般的要因景気回復と良好な資金調達環境等により、都心商業地の不動産市況は改善傾向が持続している。ただし、海外経済等の変動リスクなどが懸念される。

池木俊博氏による調査レポート

不動産鑑定士池木俊博
価格329,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因阪神なんば線の延伸、大型商業施設の開業等により地域開発が進むものの、取引需要は都心部に較べると相対的に弱く、緩やかな地価上昇に留まる。
地域要因の将来予測みなと通に面する中層の店舗、店舗兼事業所が混在する商業地域である。古ビル等の建替にあたっては住居系用途の進出も考えられる。当面の地価動向については大阪都心部の影響を受けて上昇傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は西区及びその周辺地域の普通商業地域である。需要者の中心は、自社ビル、店舗を取得しようとする法人等であるが、住居系の需要も見込めるため、相応の規模を有する画地については、マンション開発を目的とするデベロッパーの市場参加が見込まれる。近時では、オフィス系業務用需要よりは、介護系施設やマンション用地としての需要が地価を堅調なものとしている。なお、地域間・物件間の格差が大きく、中心的な価格帯は見出し難い。
一般的要因金融コストの低下により大阪市内中心部では投資用不動産を筆頭に旺盛な需要がみられる。今後については国内外の経済・金利動向に留意が必要。

環境情報

黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6580755
北緯 135度6419287

参考：該当物件周辺マップ

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大阪府大阪市西区九条通１丁目２１番２５大阪府大阪市都島区御幸町１丁目８９番大阪府大阪市淀川区加島４丁目１７３番１大阪府大阪市都島区東野田町３丁目３１番９外大阪府大阪市西区北堀江３丁目５７番３外大阪府大阪市都島区御幸町２丁目５１番１外大阪府東大阪市四条町６００番６大阪府東大阪市南四条町９９１番５大阪府東大阪市神田町１１１番１６

参考：近隣駅の地価相場

瓢箪山駅(地価相場 248,000円/㎡)九条駅(地価相場 316,000円/㎡)西九条駅(地価相場 285,000円/㎡)弁天町駅(地価相場 243,000円/㎡)ドーム前駅(地価相場 321,000円/㎡)枚岡駅(地価相場 248,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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