大阪府大阪市西区九条２丁目１２番４６(ＪＲ長瀬駅・九条駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


291,000円

2017年01月01日に行った大阪府大阪市西区九条２丁目１２番４６(大阪府東大阪市九条２−１４−１８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を291,000円/㎡としました。

大阪府大阪市西区九条２丁目１２番４６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大阪府大阪市西区九条２丁目１２番４６
住居表示九条２−１４−１８
価格291,000円/㎡
交通施設、距離九条、390m
地積157㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)7F
利用現況店舗兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層の店舗兼共同住宅、店舗等が多い商業地域
前面道路の状況北東8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

西宮富夫氏による調査レポート

不動産鑑定士西宮富夫
価格290,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因木津川以西の地元需要が中心となる地域で普通住宅や事業所などが多く、木津川以東に比べ地価は横ばい傾向にある。
地域要因の将来予測僅かにマンション開発も認められるものの、小規模作業所や普通住宅が多い地域であり、この土地利用状況が継続するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、西区西部と大阪市内の普通商業地域と認められる。需要の中心は、中小規模の一般企業や収益不動産への投資家並びに分譲マンション開発業者である。近年大阪市内のオフィス系不動産は賃料水準も停滞した状況にある。しかし、交通利便性の高い都心部ではマンション供給は旺盛となっているものの、当地域はやや交通利便性が劣る上に、戸建住宅供給も一部に見られる状況である。中心的価格帯は、坪当たり90万円∼120万円前後である。
一般的要因日銀の金融政策の考え方には大きな変化はなく、都心部の不動産投資は引き続き活発に推移しており、都心部は昨年に引き続き地価上昇が続いている。

森田真也氏による調査レポート

不動産鑑定士森田真也
価格291,000円/㎡
個別的要因標準的画地であり、個別的要因に変動はない。他の不動産との優劣、競争力の程度にも変動は認められない。
地域要因地域要因、市場特性に変動は認められない。賃貸マンション用地等の需要が堅調で地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測低層の店舗、店舗併用住宅等の跡地については、店舗兼共同住宅、共同住宅の敷地としての利用が徐々に増えるものと考えられる。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は西区及び隣接区のマンション立地が可能な商業地域一帯である。駅に比較的近く、対象標準地程度以上の規模であれば賃貸マンション用地としての需要が多く認められる。需要者の中心は収益物件の保有等を目的とする法人並びにマンション開発を目的とする不動産事業者等の法人である。景気は緩やかな回復傾向にあり、マンション等の事業用地需要は堅調である。取引される画地の規模は様々であり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
一般的要因景気は緩やかな回復基調にあり、雇用、所得環境等の改善から個人消費も底堅いが、海外経済の不確実性や金融資本市場の変動の影響が懸念される。

環境情報

黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6479456
北緯 135度5671614

参考：該当物件周辺マップ

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大阪府大阪市福島区中江町１８２番５及び２１５番１１大阪府大阪市福島区玉川町２丁目８８番２大阪府大阪市阿倍野区播磨町２丁目１番６大阪府大阪市天王寺区堀越町１番８大阪府大阪市此花区西九条１丁目１３０番２大阪府東大阪市寿町６４番大阪府東大阪市吉田５丁目７１５番２大阪府東大阪市俊徳町３丁目１７番１４大阪府東大阪市柏田西２丁目１５９番３大阪府東大阪市寿町１丁目４９０番５外大阪府東大阪市寿町３丁目１０番７

参考：近隣駅の地価相場

ＪＲ長瀬駅(地価相場 296,000円/㎡)九条駅(地価相場 316,000円/㎡)西九条駅(地価相場 285,000円/㎡)ドーム前駅(地価相場 321,000円/㎡)長瀬駅(地価相場 230,000円/㎡)ＪＲ俊徳道駅(地価相場 182,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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