大阪府大阪市福島区吉野２丁目１３番４(野田駅・海老江駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
301,000円
2017年01月01日に行った大阪府大阪市福島区吉野２丁目１３番４(大阪府東大阪市吉野２−１０−２０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を301,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 大阪府大阪市福島区吉野２丁目１３番４ |
| 住居表示 | 吉野２−１０−２０ |
| 価格 | 301,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 野田阪神、150m |
| 地積 | 97㎡ |
| 形状 | (1.0:5.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 店舗 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小規模な小売店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域 |
| 前面道路の状況 | 東7.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
長尾成信氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 長尾成信 |
|---|---|
| 価格 | 300,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 小規模店舗の収益は厳しいが、駅や商業集積への接近性が優位なため、マンション用途の代替的需要が下支となり地価は引き続き微増傾向である。 |
| 地域要因の将来予測 | 近隣地域は、小規模店舗が建ち並ぶ既存の近隣商業地域（商店街）であり、当面の間現状まま推移すると推測される。路面収益は厳しいも上層階居住用途が可能で需要は底堅く、地価水準は微増傾向と思われる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、概ね福島区内及び隣接区の近隣商業及び商住混在地域である。主たる需要者は、旧来の小規模店舗等を目論む個人事業者から、都心回帰・人口流入を源泉に収益物件を欲する地元不動産会社や投資家、駅近立地からマンション開発業者へ移行しつつあり、地価は微増傾向である。中心価格帯は、需要個別性や相場の不安定性から幅があるが、敷地の標準的画地規模で25∼30百万円、土地建物総額で1億円程度である。 |
| 一般的要因 | インバウンド効果や顧客増加は高度商業集積地やミナミなど一部特定商業地に限定され、旧来の商店街等は商圏競争に負けている。 |
木村惠子氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 木村惠子 |
|---|---|
| 価格 | 302,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | アーケード付商店街の収益は伸び悩んでいるが、周辺店舗の入れ替わりにより繁華性はアップしている。 |
| 地域要因の将来予測 | 小規模店舗が建ち並ぶ近隣商業地であり、当面の間現状まま推移するものと推測する。アーケード商店街の経営は厳しいものの、周辺人口の増加を背景に、収益はやや上向きの傾向が認められる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は福島区及び周辺区に所在する駅近の商業地域や商住混在地域と判定した。需要者は、自用の店舗・事務所等として利用する個人、法人が多く、近年では賃貸収入を目的とした不動産会社・マンション開発業者や個人投資家等の参入も見られる。店舗用地、マンション素地ともに取引価格は上昇傾向にあるものの、アーケード付商店街は敬遠される傾向があり、中心価格帯は標準地の規模で概ね3000万円台前後と見られる。 |
| 一般的要因 | 低金利や相続税対策に起因する収益物件の取引は活況を呈している。建築費は高値安定の状態にあるが、株価上昇により投資マインドは改善している。 |
環境情報
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
|---|---|
| 緯度・軽度 | 東経 34度6475506 北緯 135度5624509 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
野田駅(地価相場 381,000円/㎡)海老江駅(地価相場 310,500円/㎡)ＪＲ長瀬駅(地価相場 296,000円/㎡)北巽駅(地価相場 217,000円/㎡)南巽駅(地価相場 190,000円/㎡)淀川駅(地価相場 276,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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