大阪府大阪市西区九条南３丁目１１番４(瓢箪山駅・九条駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


305,000円

2017年01月01日に行った大阪府大阪市西区九条南３丁目１１番４(大阪府東大阪市九条南３−４−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を305,000円/㎡としました。

大阪府大阪市西区九条南３丁目１１番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大阪府大阪市西区九条南３丁目１１番４
住居表示九条南３−４−７
価格305,000円/㎡
交通施設、距離九条、290m
地積194㎡
形状台形(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)5F
利用現況事務所兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中低層の事務所、作業所等が混在する商業地域
前面道路の状況北東36.0m市道
その他の接面道路三方路
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

深澤俊男氏による調査レポート

不動産鑑定士深澤俊男
価格305,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因共同住宅や事業所等が混在する地域として熟成している。阪神なんば線開通の影響により利便性がやや向上したが、近時は特段の動きはみられない。
地域要因の将来予測中低層の事業所等を中心とした地域で、ほぼ現状維持で推移すると予測する。事業用不動産の需要は堅調とは言い難いが、マンション用地需要は見込め、地価水準は若干の上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は西区西部及びその周辺地域の幹線道路沿い及び同背後の商住混在地域。需要者の中心は、自社ビル用地又は店舗用地の取得を目的とする法人、不動産事業者等に加え、分譲又は賃貸マンション開発業者である。事務所ビル・店舗用地としての需要は堅調とは言い難いものの、マンション用地としての需要は相対的に堅調である。なお、中心となる価格帯は、標準的画地規模を前提とした土地総額で5千万∼7千万円程度である。
一般的要因景気回復と良好な資金調達環境等により、都心商業地の不動産市況は改善傾向が持続している。ただし、海外経済等の変動リスクなどが懸念される。

藤井稔氏による調査レポート

不動産鑑定士藤井稔
価格305,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因当該地区の店舗等、共同住宅の収益性に大きな変化は見られず、需給は安定しているが、都心部の地価上昇の影響で地価はやや上昇傾向が続いている。
地域要因の将来予測中低層事業所や一般住宅、共同住宅の混在する地域で、地域特性に変化は見られない。需給バランスは概ね安定しており、地価変動は小さいが、都心部での用地不足も影響し地価水準はやや上昇傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は西区西部地域を中心とした幹線・準幹線道路沿い及びその背後の商住混在地域と判定した。中心需要者は地場に商圏を有し、自社ビル取得を目的とする法人や、賃貸物件の開発を目論む不動産事業者等と考えられる。都心部の地価上昇の影響を受け、地価の緩やかな上昇傾向が持続している。なお、中心となる価格帯は、画地条件等の違いから総額にばらつきが出ており、その把握は困難である。
一般的要因個人消費の持ち直し、輸出・インバウンド関連ともに高水準が持続し、雇用面は総じて改善しており、不動産需要は堅調に推移している。

環境情報

黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6580387
北緯 135度6420764

参考：該当物件周辺マップ

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大阪府大阪市西区九条通１丁目２１番２５大阪府大阪市都島区御幸町１丁目８９番大阪府大阪市淀川区加島４丁目１７３番１大阪府大阪市都島区東野田町３丁目３１番９外大阪府大阪市西区九条南２丁目４番４外大阪府大阪市都島区御幸町２丁目５１番１外大阪府東大阪市四条町６００番６大阪府東大阪市南四条町９９１番５大阪府東大阪市神田町１１１番１６

参考：近隣駅の地価相場

瓢箪山駅(地価相場 248,000円/㎡)九条駅(地価相場 316,000円/㎡)西九条駅(地価相場 285,000円/㎡)弁天町駅(地価相場 243,000円/㎡)ドーム前駅(地価相場 321,000円/㎡)枚岡駅(地価相場 248,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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