大阪府大阪市此花区西九条４丁目２６番１外(西九条駅・新石切駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


320,000円

2017年01月01日に行った大阪府大阪市此花区西九条４丁目２６番１外(大阪府東大阪市西九条４−３−３９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を320,000円/㎡としました。

大阪府大阪市此花区西九条４丁目２６番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大阪府大阪市此花区西九条４丁目２６番１外
住居表示西九条４−３−３９
価格320,000円/㎡
交通施設、距離西九条、近接
地積140㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4F
利用現況店舗兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模の店舗、事務所が多い駅前の商業地域
前面道路の状況北東25.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

豊田健治氏による調査レポート

不動産鑑定士豊田健治
価格320,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因西九条駅のすぐ近くに位置し、同駅は大阪中心部へのアクセスも良く利便性の高い地域で、容積率を活用した中高層化が進行している。
地域要因の将来予測湾岸部は南海地震への懸念から持ち家需要が減退しているが、西九条駅は利便性が高いので賃貸住宅需要は安定している。中高層の賃貸マンションが増加しており今後もこの傾向は続くものと予測される。
市場の特性同一需給圏の範囲は此花区を中心に湾岸部及び周辺区の商業地域。主たる需要者は収益物件を経営する投資家・不動産業者等。湾岸部では持ち家需要が低迷しているが、西九条駅は大阪中心部へのアクセスが良く利便性が高いので賃貸住宅需要は安定している。USJが活況を呈しており、また金融緩和の影響もあり賃貸マンション用地の投資需要は根強いものがある。市場での中心価格帯（総額）は画地規模が多様なため見出しがたい。
一般的要因金融緩和とインバウンド効果により大阪中心部の地価は上昇傾向が続いており、周辺部へ緩やかに波及している。

辰己雅信氏による調査レポート

不動産鑑定士辰己雅信
価格320,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特段の要因変化はないが、阪神なんば線延伸以降、交通利便性の良さをから、賃貸共同住宅等の収益物件の需要が底堅くなっている。
地域要因の将来予測駅前商業地域として概ね熟成し、地域要因を大幅に変化させる要因は特に見当たらず、当面現況の土地利用が継続するものと予測する。賃貸マンション需要が底堅くなっており、今後も続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね此花区及びその周辺区の普通商業地域。駅前に立地するものの商圏は狭く、市内中心部等への顧客流出傾向も覗え、どちらかといえばJR大阪環状線、阪神なんば線の両線が使える利便性を生かした賃貸住宅の需要が中心となりつつあり、主たる需要者はそれらの事業を営む法人、資金力を持つ個人、地元不動産業者が中心である。取引件数は少なく、規模的なばらつき等もあり、需要の中心となる価格帯は見出しにくい。
一般的要因高度成長期と真逆の経済環境、需要の減少、企業間競争の激化から、大阪市内における商業地の選別化が進んでいる。

環境情報

黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6818278
北緯 135度6447634

参考：該当物件周辺マップ

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大阪府大阪市西成区津守町西５丁目１８９番、１９０番及び１９１番大阪府大阪市此花区春日出町１５１番１１７大阪府大阪市阿倍野区帝塚山１丁目２３２番大阪府大阪市阿倍野区播磨町２丁目４番１１大阪府大阪市阿倍野区阪南町５丁目２４番１６大阪府東大阪市下六万寺町１丁目４４番２大阪府東大阪市金森町６番９大阪府東大阪市吉田８丁目５６番１０大阪府東大阪市東山町１０４７番

参考：近隣駅の地価相場

西九条駅(地価相場 285,000円/㎡)新石切駅(地価相場 323,000円/㎡)野田駅(地価相場 381,000円/㎡)額田駅(地価相場 244,500円/㎡)石切駅(地価相場 273,000円/㎡)千鳥橋駅(地価相場 276,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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