大阪府大阪市浪速区幸町３丁目３番１０外(汐見橋駅・大正駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
393,000円
2017年01月01日に行った大阪府大阪市浪速区幸町３丁目３番１０外(大阪府東大阪市幸町３−７−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を393,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 大阪府大阪市浪速区幸町３丁目３番１０外 |
| 住居表示 | 幸町３−７−１１ |
| 価格 | 393,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 桜川、300m |
| 地積 | 309㎡ |
| 形状 | (1.0:2.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)9F |
| 利用現況 | 事務所兼車庫 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中高層の事務所、共同住宅等が混在する商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南50.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),600(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
池木俊博氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 池木俊博 |
|---|---|
| 価格 | 395,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 桜川駅周辺は種々の用途が混在している。阪神なんば線開業により神戸・奈良方面へのアクセスが向上し、駅近ではホテル用地としても人気がある。 |
| 地域要因の将来予測 | 老朽化した事務所ビル等の建替にあたっては事務所ビルのほか住居系用途やホテルの進出も考えられる。当面の地価動向については大阪都心部での需給逼迫の状況から、上昇傾向で推移していくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、浪速区を中心とした商業地域と判定した。主な需要者は不動産事業法人、デベロッパー等である。オフィス、レジデンス等の稼働物件については投資需要が強く、ファンドバブル期を下回る利回り水準となっている。更地・開発案件についてはホテル、レジデンス開発を目的とした取引が市場を牽引している。売主の価格目線が上昇しており、取引の成立に時間がかかるケースも散見される。地域間・物件間の格差が大きく、中心的な価格帯は見出し難い。 |
| 一般的要因 | 金融コストの低下により大阪市内中心部では投資用不動産を筆頭に旺盛な需要がみられる。今後については国内外の経済・金利動向に留意が必要。 |
森田真也氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 森田真也 |
|---|---|
| 価格 | 390,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 標準的画地であり、個別的要因に変動はない。他の不動産との優劣、競争力の程度にも変動は認められない。 |
| 地域要因 | 事務所等跡地のマンション移行は見られるが、地域要因、市場特性に大きな変動はない。事業用地需要が堅調で地価は上昇傾向で推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 店舗、事務所ビルを中心に共同住宅も見られる商業地域であるが、今後は店舗兼共同住宅、共同住宅の敷地としての利用が徐々に増えるものと考えられる。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は浪速区及び隣接区の商業地域一帯である。事務所等の用地需要もあるが、事務所等の跡地がマンション用地として利用されるケースも増えており、需要者の中心は事務所ビルや店舗兼事務所ビルの保有を目的とする法人並びにマンション開発を目的とする不動産事業者等の法人である。景気は緩やかな回復傾向にあり、事業用地需要は堅調である。取引される画地の規模は様々であり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 |
| 一般的要因 | 景気は緩やかな回復基調にあり、雇用、所得環境等の改善から個人消費も底堅いが、海外経済の不確実性や金融資本市場の変動の影響が懸念される。 |
環境情報
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
|---|---|
| 緯度・軽度 | 東経 34度6430418 北緯 135度592704 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
汐見橋駅(地価相場 374,500円/㎡)大正駅(地価相場 264,500円/㎡)ドーム前駅(地価相場 321,000円/㎡)西長堀駅(地価相場 476,000円/㎡)弥刀駅(地価相場 188,500円/㎡)久宝寺口駅(地価相場 143,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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