大阪府大阪市西区西本町１丁目１９番３(若江岩田駅・本町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


1,170,000円

2017年01月01日に行った大阪府大阪市西区西本町１丁目１９番３(大阪府東大阪市西本町１−５−９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を1,170,000円/㎡としました。

大阪府大阪市西区西本町１丁目１９番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大阪府大阪市西区西本町１丁目１９番３
住居表示西本町１−５−９
価格1,170,000円/㎡
交通施設、距離本町、近接
地積235㎡
形状(1.0:3.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)9FB1
利用現況事務所兼店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層の事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況南80.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),800(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

藤井稔氏による調査レポート

不動産鑑定士藤井稔
価格1,170,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因事務所賃料・空室率の改善、マンション用途、ホテル用途の需要の競合もあり、地価は上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測中央大通沿いの中高層事務所ビルを中心とする商業地域であり、事務所賃料、空室率に改善傾向が見られ、取引利回りの低下、マンション及びホテル開発用地の需要もあることから、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、西区及び隣接区を中心とする幹線道路及びその背後に形成される商業地域と把握される。需要者としては、自社ビル用地や投資物件としての賃貸事務所ビルの取得を目論む法人が中心であり、マンション及びホテル開発素地の不足から開発業者の参入も見られ、需給は逼迫している。オフィスについては、空室率の改善も見られ、地価は上昇傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は、画地規模によりばらつきがあり、価格水準を見出せない。
一般的要因個人消費の持ち直し、輸出・インバウンド関連ともに高水準が持続し、雇用面は総じて改善しており、不動産需要は堅調に推移している。

長尾成信氏による調査レポート

不動産鑑定士長尾成信
価格1,170,000円/㎡
個別的要因 個別的要因に変動はない。
地域要因 近隣地域にビジネスホテルが新設されるなど、業務高度系用途に加え、繁華商業地域の周辺地域としての役割も果たすようになってきている。
地域要因の将来予測 近隣地域は、旧来より幹線沿いに中高層の店舗兼事務所が建ち並び、近時はビジネスホテルへの転換も多く見られるなど、当面多用途の需要が見込まれると推測され、地価水準は上昇傾向となると予測する。
市場の特性 同一需給圏は、概ね西区及び中央区の主要幹線道路沿いの高度商業地域。主な需要者は、店舗兼事務所ビルを欲する事業者、継続的な都心回帰に呼応したマンション開発業者に加え、近時のインバウンド効果によるホテル需要が強い。地下鉄出入口に近接した立地から、自用事務所を含めた多用途の需要があり、地価は上昇傾向。価格中心は需要個別性や相場の不安定性から幅があり画地規模も多岐に渡るため、把握が困難である。
一般的要因 金融緩和や都心回帰、インバウンド効果を背景に、ブランド商業地アクセスに優る幹線沿いの立地優位な商業地への商業・住宅需要は非常に強い。

環境情報

黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6641696
北緯 135度6095494

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

若江岩田駅(地価相場 237,000円/㎡)本町駅(地価相場 920,000円/㎡)河内花園駅(地価相場 215,000円/㎡)堺筋本町駅(地価相場 1,100,000円/㎡)心斎橋駅(地価相場 937,000円/㎡)阿波座駅(地価相場 544,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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