大阪府大阪市西区西本町２丁目１１１番外(本町駅・阿波座駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


920,000円

2017年01月01日に行った大阪府大阪市西区西本町２丁目１１１番外(大阪府東大阪市西本町２−１−３４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を920,000円/㎡としました。

大阪府大阪市西区西本町２丁目１１１番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大阪府大阪市西区西本町２丁目１１１番外
住居表示西本町２−１−３４
価格920,000円/㎡
交通施設、距離本町、500m
地積534㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)8F
利用現況事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層の事務所、店舗等が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況北21.8m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),600(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

藤井稔氏による調査レポート

不動産鑑定士藤井稔
価格920,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因都心居住希望者のニーズに適した地域であり、堅調なマンション需要によりマンション開発適地の地価は引き続き上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測都心居住希望者のニーズに適した地域であり、オフィスビル跡地にマンションが多く建設されている。既存マンション、開発素地などの投資用不動産の需要も旺盛であり、地価は上昇傾向での推移が予想される。
市場の特性同一需給圏は、西区及びその周辺区における幹線・準幹線道路沿道及び背後の商業地域であると把握される。主たる需要者は、店舗付共同住宅の開発を目的としたデベロッパー等が中心である。引き続き好調なインバウンド需要を背景に、ホテル開発を目的とした取得が見られる等、ホテル用途との競合が見られる。尚、画地条件により価格帯にばらつきがあり、需要の中心となる総額としての価格帯を見出すことは困難である。
一般的要因個人消費の持ち直し、輸出・インバウンド関連ともに高水準が持続し、雇用面は総じて改善しており、不動産需要は堅調に推移している。

森田真也氏による調査レポート

不動産鑑定士森田真也
価格920,000円/㎡
個別的要因標準的画地であり、個別的要因に変動はない。他の不動産との優劣、競争力の程度にも変動は認められない。
地域要因地域要因、市場特性に変動は認められない。マンション等の事業用地需要が堅調で地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測中高層の店舗兼事務所ビル、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であるが、今後は共同住宅等の敷地としての利用が進むものと考えられる。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は西区及び隣接区のマンション立地が可能な商業地域一帯である。交通利便性が良く、事務所等の跡地がマンション用地として利用されるケースが多い。需要者の中心は収益物件の保有等を目的とする法人並びにマンション開発を目的とする不動産事業者等の法人である。景気は緩やかな回復傾向にあり、都心部における住宅需要も旺盛でマンション用地需要は堅調である。取引される画地の規模は様々であり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
一般的要因景気は緩やかな回復基調にあり、雇用、所得環境等の改善から個人消費も底堅いが、海外経済の不確実性や金融資本市場の変動の影響が懸念される。

環境情報

黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6543118
北緯 135度6197279

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

大阪府大阪市城東区古市大通１丁目２番８大阪府大阪市西区阿波堀通２丁目５３番大阪府大阪市淀川区十三本町１丁目９番２５大阪府大阪市城東区野江３丁目１３番３福島県福島市宮下町７番１外大阪府東大阪市菱屋西３０７番１４大阪府東大阪市菱屋東２１４番８大阪府東大阪市吉田４丁目９０番１５の一部大阪府東大阪市新池島町１丁目１４５５番９０大阪府東大阪市花園本町１丁目１０９３番３２大阪府東大阪市花園本町２丁目９１８番１１外大阪府東大阪市玉串町東３丁目１６４番２大阪府東大阪市高井田中２丁目２１番３外大阪府東大阪市鴻池町１丁目７６６番２５大阪府東大阪市花園西町１丁目２００番２５大阪府東大阪市若江東町５丁目９１４番５

参考：近隣駅の地価相場

本町駅(地価相場 920,000円/㎡)阿波座駅(地価相場 544,000円/㎡)河内花園駅(地価相場 215,000円/㎡)心斎橋駅(地価相場 937,000円/㎡)堺筋本町駅(地価相場 1,100,000円/㎡)西長堀駅(地価相場 476,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード