大阪府大阪市此花区西九条３丁目１６番外(西九条駅・新石切駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


227,000円

2017年01月01日に行った大阪府大阪市此花区西九条３丁目１６番外(大阪府東大阪市西九条３−９−１９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を227,000円/㎡としました。

大阪府大阪市此花区西九条３丁目１６番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大阪府大阪市此花区西九条３丁目１６番外
住居表示西九条３−９−１９
価格227,000円/㎡
交通施設、距離西九条、300m
地積102㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)4F
利用現況事務所兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅、事務所等が混在する住宅地域
前面道路の状況南西4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

辰己雅信氏による調査レポート

不動産鑑定士辰己雅信
価格227,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄り駅への接近性に優れる住宅地域として熟成し、区内における住宅地選好性は比較的高い。
地域要因の将来予測JR大阪環状線、阪神なんば線の両線が使える交通利便性の高さから、根強い需要が認められる住宅地域である。住宅地域として熟成しており、当面現況の土地利用が継続するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね此花区及びその周辺の住宅地域。需要者は此花区内及びその周辺区の居住者並びに地縁者を中心とするがJR大阪環状線、阪神なんば線両線が使えることから利便性が高く、周辺区からの流入も比較的多く、戸建住宅用地・共同住宅用地ともに底堅い需要がある。新築戸建住宅の中心価格帯は、総額面での制約が優先する傾向があり、3，500万円程度までが需要の中心である。
一般的要因金融緩和による効果、地価の値頃感、少子高齢化による需要の減退等が相半ばするなか、当区における住宅地の選別化が進んでいる。

竹内由香氏による調査レポート

不動産鑑定士竹内由香
価格227,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因既成の住宅地域として概ね熟成している。区内の人口は横這い傾向。区内で選好性の高い西九条駅勢圏の住宅地においては安定的な需要が見られる。
地域要因の将来予測既成の住宅地域として概ね熟成しており、特記すべき変動要因はみられず、JR大阪環状線と阪神なんば線の2路線利用可能な利便性による現況の安定的な需要等を勘案すると、当分は現状のまま推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね此花区及び周辺区に存する住宅地の圏域。需要者は主として区内に地縁を有する個人が中心であるが、JR大阪環状線、阪神なんば線の2路線利用で交通利便性が高いことより、周辺区からの転入も見られる。近隣地域は住宅地として既に熟成しており、西九条駅勢圏の住宅地は区内で選好性が高く、安定的な需要に支えられ、地価は強含みつつある。需要の中心となる価格帯は土地25坪前後に3階建の新築住宅付で総額3千万円台半ば程度である。
一般的要因景気は一部に改善の遅れも見られるが、緩やかな回復基調が続いている。取引件数、持家着工は静態的で、区内全般の需要を押し上げる力強さはない。

環境情報

黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6818278
北緯 135度6447634

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

大阪府大阪市西成区津守町西５丁目１８９番、１９０番及び１９１番大阪府大阪市阿倍野区帝塚山１丁目２３２番大阪府大阪市阿倍野区播磨町２丁目４番１１大阪府大阪市此花区西九条４丁目２６番１外大阪府大阪市阿倍野区阪南町５丁目２４番１６大阪府東大阪市下六万寺町１丁目４４番２大阪府東大阪市金森町６番９大阪府東大阪市吉田８丁目５６番１０大阪府東大阪市東山町１０４７番

参考：近隣駅の地価相場

西九条駅(地価相場 285,000円/㎡)新石切駅(地価相場 323,000円/㎡)野田駅(地価相場 381,000円/㎡)額田駅(地価相場 244,500円/㎡)石切駅(地価相場 273,000円/㎡)千鳥橋駅(地価相場 276,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード