大阪府大阪市福島区福島７丁目２１番１４外(福島駅・中之島駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


928,000円

2017年01月01日に行った大阪府大阪市福島区福島７丁目２１番１４外(大阪府東大阪市福島７−２１−１７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を928,000円/㎡としました。

大阪府大阪市福島区福島７丁目２１番１４外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大阪府大阪市福島区福島７丁目２１番１４外
住居表示福島７−２１−１７
価格928,000円/㎡
交通施設、距離福島、290m
地積376㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)13F
利用現況診療所兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層の店舗付共同住宅等が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況東30.0m府道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),600(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

木村惠子氏による調査レポート

不動産鑑定士木村惠子
価格926,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因オフィス賃貸はさえないが、近隣地域の店舗・共同住宅の需要は強く、建築費の落ち着きとともにデベロッパーの買い意欲は旺盛である。
地域要因の将来予測福島駅に近い熟成した商業地域である。従来は環境・価格面からマンション開発には適さないとされたが、直近では相続税対策をうけ単身者用賃貸共同住宅の需要が強まり、地価は上昇傾向での推移が見込まれる。
市場の特性同一需給圏は、大阪市北西部の普通商業地域であり、事務所・店舗・賃貸共同住宅としての利用のほか、直近ではホテル用地の物色も見られる地域である。需要者層は、収益性を期待して市場に参加する不動産業者、自己の営業拠点取得目的の地元資本の企業・相続税対策を目論む富裕層・ホテルファンド等が想定される。マンション想定での土地値は1種当り50万円台／坪が採算ベースであるが、ホテル想定では1種当り100万円／坪までとされる。
一般的要因低金利や相続税対策に起因する収益物件の取引は活況を呈している。建築費は高値安定の状態にあるが、株価上昇により投資マインドは改善している。

丹生伸郎氏による調査レポート

不動産鑑定士丹生伸郎
価格930,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因事務所需要はやや弱いものの、駅からも近く、店舗、共同住宅としての需要は根強い。供給が少ないこともあり、地価は上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測中高層の店舗付共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、地域要因に大きな変化はみられず、当面は現状のまま推移するものと予測する。地価水準は、上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、福島区及び周辺区域の幹線道路沿いの商業地域である。典型的な需要者は、収益物件需要者としての法人・個人、まとまった規模の画地についてはマンション開発業者等が考えられる。事務所需要はやや弱いが、最寄り駅・都心部への接近性が優れることから、路面店舗や賃貸住宅の需要は強い。取引総額にばらつきがあるため中心となる価格帯は見いだせない状況である。
一般的要因金融緩和による事業・投資環境の改善、景気回復により不動産市況は回復傾向にあるが、海外景気の動向に注視が必要である。

環境情報

黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6391467
北緯 135度5670876

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

大阪府大阪市福島区茶園町９６番３大阪府大阪市福島区亀甲町２丁目１０１番４大阪府大阪市福島区玉川町２丁目８８番２大阪府大阪市西区九条通３丁目１１番５大阪府大阪市鶴見区放出東１丁目３３番１大阪府大阪市此花区西九条１丁目１３０番２大阪府東大阪市玉串元町１丁目５３番２大阪府東大阪市吉田５丁目７１５番２大阪府東大阪市柏田西２丁目１５９番３大阪府東大阪市衣摺６丁目８４２番４大阪府東大阪市寿町１丁目４９０番５外

参考：近隣駅の地価相場

福島駅(地価相場 665,000円/㎡)中之島駅(地価相場 665,000円/㎡)大阪駅(地価相場 936,000円/㎡)渡辺橋駅(地価相場 1,023,000円/㎡)北新地駅(地価相場 1,065,000円/㎡)ＪＲ長瀬駅(地価相場 296,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード