大阪府大阪市西区九条１丁目３番２８(九条駅・瓢箪山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


315,000円

2017年01月01日に行った大阪府大阪市西区九条１丁目３番２８(大阪府東大阪市九条１−１６−２０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を315,000円/㎡としました。

大阪府大阪市西区九条１丁目３番２８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大阪府大阪市西区九条１丁目３番２８
住居表示九条１−１６−２０
価格315,000円/㎡
交通施設、距離九条、250m
地積103㎡
形状(1.0:4.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ駅前の商業地域
前面道路の状況北東11.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

西宮富夫氏による調査レポート

不動産鑑定士西宮富夫
価格315,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変化はない。
地域要因駅前のアーケード商店街で、小売店舗以外に医療系サービス業等の需要も見込まれるが、投資用不動産はなく、取引は少ない。
地域要因の将来予測九条駅前から続くアーケード商店街である。地域要因に大きな変動はなく、生活必需品の販売や医療系サービス業等を中心とする近隣商業地域として当面は現状維持で推移し、地価は堅調に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は西区西部の小売店舗等が建ち並ぶ商業地域を中心に、大阪市中心部の近隣商業地域も含むと判断した。需要の中心は個人または法人の小売業者、医療系等のサービス業者、転売目的の不動産会社等である。消費動向は緩やかに回復していることから地価水準は若干の上昇傾向にあるものの、近接する大型SCへの消費者の流出も影響していると判断する。土地取引総額の中心価格帯は地域間、物件間の格差が大きいため把握しがたい。
一般的要因日銀の金融政策の考え方には大きな変化はなく、都心部の不動産投資は引き続き活発に推移しており、都心部は昨年に引き続き地価上昇が続いている。

長尾成信氏による調査レポート

不動産鑑定士長尾成信
価格315,000円/㎡
個別的要因 個別的要因に変動はない。
地域要因 一定の店舗需要や更新はあるものの、周辺地域への大型店舗やロードサイド型店舗の進出により、商圏競合が激しくなっている。
地域要因の将来予測 近隣地域は、小規模店舗が建ち並ぶ既存のアーケード商店街であり、当面の間現状まま推移すると推測される。一定の顧客通行と繁華性はあるも商圏競合・客単価減少は厳しく、地価水準は微増傾向に留まると予測する。
市場の特性 同一需給圏は、概ね西区及び隣接区の近隣商業（業種は小売・飲食・サービス）である。主たる需要者は、旧来の自用の小規模店舗等を目論む個人事業者であり、大型店舗の進出等商圏競合が厳しく、景気動向から客単価も下がりつつあり、背後人口の増加はあるも地価は微増である。中心価格帯は、需要個別性や相場の不安定性から幅があるが、敷地の標準的画地規模で30∼35百万円、土地建物総額8千万円程度である。
一般的要因 インバウンド効果や顧客増加は高度商業集積地やミナミなど一部特定商業地に限定され、旧来の商店街等は商圏競争に負けている。

環境情報

黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6581187
北緯 135度6406914

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

九条駅(地価相場 316,000円/㎡)瓢箪山駅(地価相場 248,000円/㎡)ドーム前駅(地価相場 321,000円/㎡)西長堀駅(地価相場 476,000円/㎡)阿波座駅(地価相場 544,000円/㎡)大正駅(地価相場 264,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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