大阪府大阪市福島区大開２丁目１７５番(海老江駅・淀川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


381,000円

2017年01月01日に行った大阪府大阪市福島区大開２丁目１７５番(大阪府東大阪市大開２−５−９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を381,000円/㎡としました。

大阪府大阪市福島区大開２丁目１７５番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大阪府大阪市福島区大開２丁目１７５番
住居表示大開２−５−９
価格381,000円/㎡
交通施設、距離野田阪神、650m
地積283㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)7F
利用現況事務所兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況事務所、マンション、作業場が混在する商業地域
前面道路の状況西25.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

長尾成信氏による調査レポート

不動産鑑定士長尾成信
価格381,000円/㎡
個別的要因 個別的要因に変動はない。
地域要因 旧来作業所等敷地の規模が一定程度あることから、接近・利便性には若干劣るもマンション敷地として転用需要があり、地価は上昇傾向である。
地域要因の将来予測 近隣地域は、幹線道路沿いに事務所、作業所、共同住宅等が混在する商業地域だが、マンション等住宅系へ移行中。地価水準は、多少駅距離等接近性に劣るも、規模より住居系素地需要が底堅く上昇傾向と思われる。
市場の特性 同一需給圏は、概ね福島区内及び隣接区、幹線沿いの住工商混在地域である。主たる需要者は、旧来の自用の事務所・作業所等を目論む個人事業者から、都心回帰・人口流入を源泉に収益物件を欲する地元不動産会社や投資家、マンション開発業者等へ移行が進み、対象地規模から地価は上昇傾向にある。中心価格帯は、需要の多様性や個別性、相場の不安定性から幅があるが、敷地の標準的画地規模で1億円程度、土地建物総額で3億円程度である。
一般的要因 幹線沿い商業地は規模と容積率が稼げるため、事務所からマンションへ転換、金融緩和と都心回帰による人口増加継続が、これに拍車をかける。

櫻井孝茂氏による調査レポート

不動産鑑定士櫻井孝茂
価格380,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因梅田西側背後に位置し分譲・賃貸とも需要は根強い。マンション賃料は横這い、分譲価格はやや上昇。地価動向は上昇で推移している。
地域要因の将来予測幹線道路沿いに事務所、作業所、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、今後はマンション等住居系への移行が進むものと見込まれる。マンション需要が底堅いため、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、概ね福島区及び隣接区の幹線道路沿いで作業所等の見受けられる商業地域である。需要者の中心は、地域の特性が事務所・作業所から共同住宅へと移行しつつあるため、収益物件の需要者としての法人及び富裕層等、まとまった規模の画地についてはマンション開発業者である。開発業者等の需要は旺盛で、反面土地供給が少ないこともあり需給は安定している。中心となる価格帯は、標準的画地の規模で1億円程度と把握される。
一般的要因雇用・所得環境の改善が続く中、景気は緩やかな回復に向かっており、個人消費は底堅く住宅建設は持ち直している。業況としては慎重さがみられる。

環境情報

黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6719653
北緯 135度5818306

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

海老江駅(地価相場 310,500円/㎡)淀川駅(地価相場 276,000円/㎡)野田駅(地価相場 381,000円/㎡)河内小阪駅(地価相場 192,000円/㎡)西九条駅(地価相場 285,000円/㎡)八戸ノ里駅(地価相場 206,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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