大阪府大阪市福島区福島７丁目７番３(福島駅・高井田中央駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


451,000円

2017年01月01日に行った大阪府大阪市福島区福島７丁目７番３(大阪府東大阪市福島７−７−１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を451,000円/㎡としました。

大阪府大阪市福島区福島７丁目７番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大阪府大阪市福島区福島７丁目７番３
住居表示福島７−７−１
価格451,000円/㎡
交通施設、距離福島、100m
地積147㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況飲食店舗、小売店舗が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

長尾成信氏による調査レポート

不動産鑑定士長尾成信
価格452,000円/㎡
個別的要因 個別的要因に変動はない。
地域要因 JR福島駅近の商業地は、その町並みと相俟って路面店舗賃貸需要が強く、周辺地のみならず遠方からの顧客も増加し、家賃相場上昇がみられる。
地域要因の将来予測 近隣地域は、JR福島駅に近く小規模店舗が建ち並ぶ既存の近隣商業地域であり、当面の間現状まま推移すると推測。立地から路面収益は一定程度あり、上層階居住需要も底堅く、地価水準は上昇傾向と思われる。
市場の特性 同一需給圏は、概ね福島区内及び隣接区の駅近近隣商業地域。主たる需要者は、自用の小規模店舗等を目論む個人事業者に加え、都心回帰・人口流入を源泉に収益物件を欲する地元不動産会社や投資家、駅近立地からマンション開発業者等が参入、人気店舗集積による賃料相場上昇もあって、地価は上昇傾向である。中心価格帯は、需要個別性や相場の不安定性から幅があるが、敷地の標準的画地規模で90∼100百万円、土地建物総額で2億円程度である。
一般的要因 都心部・駅周辺では、飲食系を中心とした小規模店舗集積が街を変え、近接した地域に若者が住むなど、商住混在の需要を生み出している。

丹生伸郎氏による調査レポート

不動産鑑定士丹生伸郎
価格450,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因商店街内に立地しており、駅からも近く、低層階の店舗需要が安定しているとともに、賃貸住宅需要も底堅い。地価水準は上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測福島聖天通商店街沿いの飲食、小売店舗が建ち並ぶ商業地域である。地域要因に大きな変化はみられず、当面は現状のまま推移するものと予測する。地価水準は、上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は福島区を中心とする商業地域または商住混在地域である。需要者は、自用の店舗、事務所等を需要する個人や法人を中心に、賃料収入を目的として収益物件を需要する不動産会社や法人、投資家が考えられる。福島区東部では、駅周辺や幹線道路沿いの地域を中心に、低層階店舗の賃借需要が安定しており、居宅需要も引き続き安定している。市場での中心価格帯は、標準的画地の規模で9，000万円∼10，000万円となっている。
一般的要因金融緩和による事業・投資環境の改善、景気回復により不動産市況は回復傾向にあるが、海外景気の動向に注視が必要である。

環境情報

黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6785693
北緯 135度567189

参考：該当物件周辺マップ

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大阪府大阪市城東区鴫野東４丁目７８番３大阪府大阪市城東区茨田浜町１２１７番３大阪府大阪市大正区泉尾上通４丁目３４番６大阪府大阪市住之江区北島３丁目３２番７８大阪府東大阪市高井田中２丁目２番大阪府東大阪市松原４９４番１大阪府東大阪市西堤本通東３丁目１６番５大阪府東大阪市友井３丁目３５９番７大阪府東大阪市川俣１丁目５８番大阪府東大阪市金岡２丁目１７４番１０外大阪府東大阪市森河内西１丁目１８８番２

参考：近隣駅の地価相場

福島駅(地価相場 665,000円/㎡)高井田中央駅(地価相場 202,000円/㎡)中之島駅(地価相場 665,000円/㎡)渡辺橋駅(地価相場 1,023,000円/㎡)深江橋駅(地価相場 218,000円/㎡)大阪駅(地価相場 936,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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