地域要因

格別の変動要因はないが、近隣地域周辺では比較的安価な事業用地の取引がみられ、地価は下落基調で推移している。

地域要因の将来予測

小規模事業所を中心とする地域で熟成度が高く、格別な変動要因はないので、当分の間現状維持で推移するものと予測する。周辺の事業所の取引価格水準は低調であるため、地価は下落傾向が続くものと考えられる。

価格決定の理由

比準価格は福井市内の流通業務・工場地域の事例を採用して試算した。また、収益価格は自社の事業所等を中心とする地域であり、賃貸市場が未成熟であるため試算しなかった。従って本件評価にあたっては、市場の実態や代替競争関係にある標準地との均衡を考慮の上、比準価格を客観的・批判的に再吟味した結果、比準価格を採用することが妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地区内の人口・世帯数ともほぼ横ばい傾向。近接する東安居団地の建て替え工事が進捗中。

地域要因の将来予測

区画整然とした市街地西部近郊の住宅地域。土地取引は全般的に少なく、住宅地として需要はやや弱い状況にあることから、地価は引き続き下落基調で推移するものと予測される。

価格決定の理由

市街地西部地域の取引事例は全般的に少なく、事情の認められる事例も採用せざるを得なかったが、いずれも時点が新しく、比準作業も適切であることから市場性を反映した規範性が高い比準価格が得られた。一方、標準地の画地条件（規模・間口等）から、現実的な収益物件の想定を行うことが困難であり、収益価格は試算し得なかった。よって、比準価格を妥当と認め、かつ、代表標準地からの検討結果にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

需要の底堅い宝永地区に隣接するが、格別の変動要因はない。中心部への接近性や生活利便性に優れる住宅地域であり、需要は底堅い状況にある。

地域要因の将来予測

中心部周辺の生活利便性の高い住宅地域であり、大規模な画地も少ないことから、ミニ開発による供給も少ない地域である。一定の需要の見込まれる地域であることから、地価は安定して推移してゆくと予測する。

価格決定の理由

比準価格は松本地区の戸建・混在住宅地域の事例を採用して試算した。また、収益価格は自用の住宅地を目的とした取引で市場が形成されていること、及び建築費が高水準であることを反映して低位に試算された。従って本件評価にあたっては、市場の実態や代替競争関係にある標準地との均衡を考慮の上、各試算価格を客観的・批判的に再吟味した結果、比準価格を採用することが妥当と判断し、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅地として名声は高く、役所に近いことから業務用地としての需要もある。

地域要因の将来予測

住宅地としての名声は高いが、業務用地としての需要も見込める既成住宅地域であり、地価はやや強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

福井市内勤務者用のアパート、マンション等が見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。自用目的での取引が主であるため信頼性のある取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格も比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域。大和田商業エリアに近く、土地需要は堅調。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いに小売店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域である。地価下落により地価は周辺の住宅地の水準まで落ち込んでおり下げ止まり傾向にあると予測する。

価格決定の理由

近隣地域内は自用の店舗が中心で、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は低いため土地価格に見合う賃料が得られず、収益価格は低位に求められた。したがって、規範性を有する事例により求められた比準価格を標準とし、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域内に大きな変化はないが、需要はやや持ち直しの気配も窺える。

地域要因の将来予測

当該地域は、戸建住宅を中心とする中心部の住宅地域であり、当面ほぼ現状で推移するものと予測する。地価は依然下落も見込まれるが、下落幅は比較的小さいものと予想される。

価格決定の理由

自己使用の戸建住宅が中心であり、また、標準地の画地条件から、現実的な収益物件（共同住宅）の想定を行うことが困難であるため、収益価格は試算できなかった。比準価格試算における各種補修正、要因比較は適切に行われており、説得性ある価格が得られたものと思料する。よって、比準価格をもって妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

家賃補助など市街地活性化への取り組みが行われており、中心部の一部では新規出店により空店舗が減少している。

地域要因の将来予測

沿道には老朽化したビルが目立つ状況であるが、当面は現状を維持するものと予測する。中心部の商業地の取引はやや増加しているものの、地価水準は下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域内の賃貸物件の老朽化等によって、適切な賃料水準の形成が困難な地域の現状により収益価格はやや低位に試算された。よって、市内の中心的な商業地域であるという所在地の実情に考慮し、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

土地区画整理事業により徐々に土地利用が進み、路線商業地域としての熟成度が増しつつある。

地域要因の将来予測

土地区画整理事業中の路線商業地域であり、事業の進捗により土地利用が進み、熟成度が増してゆくものと予測する。地価は供給過多等のマイナスの影響もあり、ほぼ横ばいで推移するものと考えられる。

価格決定の理由

比準価格は福井市北部郊外の幹線・準幹線道路沿いの路線商業地域・混在住宅地域の事例を採用して試算した。また、収益価格は地価に見合う賃料水準が形成されていないこと、及び建築費が高水準であることを反映して低位に試算された。従って本件評価にあたっては、市場の実態や代表標準地との均衡を考慮の上、各試算価格を客観的・批判的に再吟味した結果、比準価格を中心に収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中部縦貫自動車道永平寺大野道路（福井北JCT・IC∼松岡IC間）は平成27年3月に開通しており、全線開通は平成28年度予定。

地域要因の将来予測

工業地域として熟成しており、現状維持で推移。市街地の工場地として割安感があるほか、周辺の土地区画整理事業施行区域内での街路整備の進捗から幹線道路への交通アクセスが向上しており、地価は安定的に推移。

価格決定の理由

自社工場が中心であり賃貸市場が未成熟であることから、収益価格は試算し得なかった。比準価格は工業地域の取引事例が少なく広域的に取引事例を採用した上、取引時点の古い事例等をも採用せざるを得なかったが、各種補修正は適正に行い得ており、工場地としての市場性を反映した実証的な価格が求められた。よって、現実の経済行為である取引事例から求められた比準価格を妥当と認め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

えち鉄本線の新幹線高架仮運行により、日之出・宝永踏切の渋滞解消（H27．9）。福井駅西口再開発ビルがH28年3月完成予定。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益価格は元本に見合う賃料の授受がなされていないため低位に試算された。また、比準価格は当市の商業地域における取引事例が少なく、取引時点の古い事例をも採用せざるを得なかったが、慎重な事例分析を行って試算したものであり精度は高い。よって、代表標準地からの検討を踏まえ、現実の経済行為である取引事例から求められた比準価格を重視し、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

平成25年9月JR福井駅西口再開発ビル着工、同再開発ビル「ハピリン」が平成28年4月オープン予定。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

中心部商業地域の不動産取引が極めて少ないため特殊な事情を含む事例や地域要因の大きい事例も採用せざるを得なかったが、十分な地域分析と各補修正は適正に行い得た。地域内は自用のビルが見られ、また賃貸事務所ビルに対する需要は弱く適正な賃料水準の把握は難しい。よって、市場の特性を考慮し、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

店舗、事務所等が建ち並ぶ既成商業地域。店舗間競争による顧客流出のため需要は弱含みに推移。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

標準地は、自用の店舗・事業所が中心に存し、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は低い為土地価格に見合う賃料が得られず、収益価格は低位に求められた。従って、規範性を有する事例により求められた比準価格を標準とし、説得力に劣る収益価格を参考とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧来からの農家集落地域では、需要者が地区内居住者に限定されつつあり、流動性が低下している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自己使用の農家住宅が多い住宅地域であり賃貸市場が形成されていないため収益価格は試算し得なかった。売買においては同じ農家集落地域に存する住宅地の取引価格に強い関心が寄せられるため、現実の経済行為である取引事例から求められた比準価格の適合性は高いと言える。よって、比準価格を妥当と認め鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ているものと判断した。

地域要因

中央1丁目のテナント空室率は下がっている。福井鉄道福武線のJR福井駅前延伸に伴い、「福井駅前停留場」が廃止される予定。

地域要因の将来予測

福井県を代表する駅前商業地域として、今後も同様に推移すると予測する。地価水準は、景気が緩やかな回復基調が続いていること、駅西口再開発が進んでいることなどから、若干の上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

周辺では自用の店舗兼事務所ビルのほか賃貸物件も見られるが、築年数の古いビルが多く、賃料水準に幅があることから適正なものが把握しにくく、収益価格の説得性はやや弱い。よって、JR福井駅前中心商業地域の市場の特性に留意し、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

JR福井駅周辺での投資目的・開発目的での土地需要も認められる。また、近年は飲食店の出店も増えている。

地域要因の将来予測

JR福井駅周辺における土地需要や開発意欲が高まっており、高値での不動産取引も見られる状況にある。飲食店等の出店も増えている事から、地価は緩やかな上昇傾向を示すと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、JR福井駅徒歩圏内の商業地を中心に、飲食店が建ち並ぶ繁華街に存する事例も採用した。地域格差のやや大きな事例も含まれるが、いずれも時点の新しい正常取引で規範性が高い。収益価格は、物販店や飲食店等の需要は認められるがテナントの収益性は依然として低く、比準価格に比べてやや説得力に劣る。よって、比準価格を標準とし、収益価格を参考に留めるとともに、代表標準地からの検討結果にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街地の幹線道路沿いの商業地で、地価に値頃感が出てきている。平成27年10月背後の商業地（浜町通り界隈）でグリフィス記念館が落成。

地域要因の将来予測

福井市中心部の商業地域であるが、当面現状を維持するものと予測する。地域内のテナントビルは空室率の高い状況が続いており、地価は下落幅を縮小するものの引き続き下落傾向にあるものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域内は自用の店舗、事務所が中心で、賃貸物件もあるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、低位に試算された。また自用目的の取引が大半を占めているのが現状である。したがって、現実の取引市場の動向に留意し、比準価格を標準とし、収益価格は参考として、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域内に大きな変化はないが、比較的利便性に恵まれていることもあり、需要は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、戸建住宅のほか店舗等が見られる住宅地域であり、当面ほぼ現状で推移するものと予測する。地価は景気の動向等にもよるが当面は比較的底堅く推移するものと予想される。

価格決定の理由

自己使用の戸建住宅が中心であり、また、標準地の画地条件から、現実的な収益物件（共同住宅）の想定を行うことが困難であるため、収益価格は試算できなかった。比準価格試算における各種補修正、要因比較は適切に行われており、説得性のある価格が得られたものと思料する。よって、比準価格をもって妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

ドーナツ化現象により中心市街地の人口は減少しているが、足羽4丁目については微増傾向で推移している。

地域要因の将来予測

住宅以外の用途も混在する住宅地域であり、今後とも同様の住環境を維持するものと予測する。売り物件がなかなか成約に至らないなど需要は弱く、地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

標準地は画地規模が小さく間口も狭いため共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しない。よって、本件においては快適性を重視する既成住宅地域であるという所在地の実情に考慮して、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるため、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に大きな変化はない。えち鉄本線高架化による仮線運行が開始され、アクセス向上が期待されるが新規出店等は見られない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自己使用目的の取引が主で、景気後退等の影響がある中、類似性の高い事例を採用した。取引時点が比較的新しい事例を採用でき、資料の精度は高いと判断した。一方、市内郊外商業地の賃貸事例を採用し、収益価格を求めたが、景気後退等の影響もあり、空室率が悪化するなど、収益性が低下してきている。そこで再度、地域の動向を分析し、比準価格を中心に、収益価格を参酌し、代表標準地の検討結果を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

福井駅西口再開発の進展、福鉄、えちぜん鉄道の相互乗り入れ等が期待される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、自用の店舗・事業所が中心であり、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は低い為土地価格に見合う賃料が得られず、収益価格は低位に求められた。従って、規範性を有する事例により求められた比準価格を標準とし、収益価格を参酌し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

北東方の幹線道路沿いに平成27年3月福井信用金庫さくら支店がオープン。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ戸建住宅地域として熟成してゆくものと予測する。地価水準は下落幅をやや縮小して推移するものと予測する。

価格決定の理由

標準地の画地条件（規模、間口）から、現実的な収益物件（共同住宅）の想定を行うことが困難なため、収益価格は試算しなかった。よって、市場の特性及び市内類似地域の地価水準との均衡を十分に考慮の上、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。