地域要因

船橋市中心部から距離があり、市内ではあまり人気のない住宅地域であるため、地価はやや下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域に存し、居住の快適性を重視するため、当該地域内での取引については、自用目的での取引にほぼ限定されている。よって、市場性を反映した価格である取引事例比較法による比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変動は認められない。景気の回復の兆しが認められるものの、当該地域の地価は横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は住宅のほか作業所等も見られる既成住宅地域である。地域内においては、特段の変動要因は認められないことから、当面は現状を維持していくものと予測する。地価水準は横ばいが続くものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は自己居住目的の戸建住宅の敷地とすることが最有効使用である。自用を目的とした取引が主であり、需要者は市場性を最も重視する。また、賃貸市場が未成熟であり、対象標準地の規模を勘案し、収益目的の共同住宅の想定は非現実的であるため、収益還元法は試算しない。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

小規模一般住宅を中心とした既成住宅地域であり、地域要因の特別な変動はない。地価は概ね横ばいから微減傾向で推移している。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も当面の間は概ね現状を維持するものと予測する。地価水準は横ばいから微減傾向で推移するものと思料する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の住宅地の適正な取引事例から試算され、不動産市場を反映した実証的な価格である。対象標準地は容積率、規模の観点からも賃貸共同住宅の想定が現実的ではなく、戸建貸家の賃貸市場も形成されていないため、収益還元法の適用を断念した。近隣地域では自己使用目的の取引が中心であるため、本件では規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 最寄駅徒歩圏外にある住宅地域。日用品店舗等の生活利便施設も不十分のため需要は弱い。景気回復気運の影響は見られず、地価は下落状況にある。

地域要因の将来予測

 戸建住宅を主体とする熟成した既成住宅地域で、地域要因に変動はなく、当分は現状のまま推移するものと予測する。交通接近条件・生活利便性等が劣るため不動産需要は少なく、地価は依然として下落傾向にある。

価格決定の理由

 当近隣地域には共同住宅も見られるが、最寄り駅から徒歩圏外であり、また公示地に代表される標準的規模の画地でのアパート建築を想定することは現実的ではないことから、収益還元法は適用しなかった。土地取引は居住の快適性を重視する自己使用目的がほとんどで、取引相場を指標に価格が決定されることが一般的である。本件では信頼性の高い取引事例から求めた比準価格を採用し、代表標準地との均衡を検討の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特段の地域要因の変動は認められない。熟成した戸建住宅団地である。背後はパワービルダー等の建売住宅が多い。地価は横ばいで推移した。

地域要因の将来予測

当分の間、現況のまま推移するものと予測するが、熟成した住宅地域で将来的な発展の見込みは期待しがたい。地価水準は横ばい傾向がしばらく続くものと予測する。

価格決定の理由

自己使用がメインの区画整然とした戸建住宅地域である。収益価格は後記「宅地−3（3）−1」記載の理由により算定せず。比準価格を算定するにあたり、当該団地内等の類似地域において多数の取引事例が収集でき、各要因比較も概ね妥当な範囲でなし得た。本件では、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって、鑑定評価額を既述の通り決定した。

地域要因

東武野田線複線化工事と高柳駅舎建替え工事の開始等により、近隣地域を含む同駅東側地区での今後の需要好転と地価の下げ止まりが期待される。

地域要因の将来予測

周辺は生産緑地指定農地が多く、市域北端部で小中学校へ遠い等から需要者の選好性は弱い現状にあるが、高柳駅舎整備や複線化事業への期待から、近隣地域周辺でも未利用地の宅地開発等が徐々に進展すると推察される。

価格決定の理由

積算価格は後記3．（2）−1記載の理由により、収益価格も同3．（3）−1記載の理由により夫々適用を断念した。採用した手法は取引事例比較法のみとなったが、求められた比準価格は対象標準地周辺の類似地域において収集された多数の信頼性ある取引事例から求められたもので、取引市場の実勢を反映する規範性の高い価格であると認められる。よって、比準価格を標準とし、更に代表標準地からの検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特別な地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

すでに成熟した住宅地域で、今後も現状を維持して行くものと予測する。駅へ徒歩圏であるが周辺は道路幅員が広狭し連続性の劣る道が多く、起伏もあるなど住環境的にはやや劣るため地価は弱含みで推移している。

価格決定の理由

アパートも見られるが画地規模は大きく、また、近隣は収益性よりも居住快適性が重視される戸建住宅を主とした地域である。これにより収益還元法は規範性が希薄なため採用せず、採用した手法は取引事例比較法のみとなった。鑑定評価額決定に当たっては、精度を期するため代表標準地価格との均衡にも十分留意した結果、均衡を得ているので対象不動産の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

格別の変動要因はない。新京成電鉄の線路に近く、周辺の利用状況もやや劣るが、鎌ヶ谷駅徒歩圏で需要は堅調で、小規模開発が見られる。

地域要因の将来予測

周辺地域では中小規模の住宅地開発が行われており、需要は堅調で地価は上昇傾向にある。近隣地域は熟成した住宅地域で、用途的には当面現状維持と予測する。

価格決定の理由

以上により比準価格を試算した。積算価格及び収益価格は別記理由により試算しなかった。比準価格は多数の戸建住宅地の事例を採用して試算したもので、現下の戸建住宅地市場の実態を反映した実証的な価格で、売手・買手双方にとって意思決定の基準となる価格である。以上から本件では比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 熟成した工業地域。製造業の業況回復は先行き不透明であるが、都心方面等からの工業地需要が底堅くあり、地価は概ね横ばいの状況にある。

地域要因の将来予測

 国道16号に比較的近い大・中規模工場の多い内陸型工業団地の一地域。工業地域として熟成しており、地域要因に特に変動がないことから当分は現状を持続するものと予測する。

価格決定の理由

 当近隣地域内の工場、倉庫のほとんどが自用の建物で、賃貸市場が形成されていないことから収益還元法は適用しなかった。比準価格は、当該近隣地域の周辺地域及び周辺市の工業団地内の類似性の高い取引事例から試算したもので、特別な取引事情はなく、各補修正及び地域要因格差修正は妥当であり、市場価格を適切に反映した説得力のある価格といえる。そこで本件では比準価格を採用し、代表標準地との均衡も検討の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既存の路線商業地域であり大きな環境変化は認められないことから、今後共現状のまま推移するものと予測される。

地域要因の将来予測

店舗・共同住宅、営業所等建ち並ぶ路線商業地域であり、環境変化の要因も特にないため今後も現状のまま推移していくものと予測されるが、新鎌ヶ谷地区の影響もあり地価水準はやや上昇傾向が見られた。

価格決定の理由

商業地域内の不動産であり収益性を重視した取引が主体となることから、鑑定評価額は収益還元法に基づく収益価格と、同一需給圏内の信頼性、規範性の高い取引事例を適正に比準し求めた比準価格の二つの試算価格を調整・検証のうえ求めた。尚、代表標準地との価格的均衡に問題ないことを確認。

地域要因

総額が抑えられるが、利便性にやや劣る地域である。「小室」駅周辺での住宅地供給が増え、景気回復基調のなか、需要は相対的に弱さがみられる。

地域要因の将来予測

地域の特性を大きく変化させる要因は特に認められず、当面は現状のまま推移していくものと予測される。

価格決定の理由

1低専（40／80）内の戸建住宅地域に存する対象標準地は、自己居住目的の需要が中心であることから、投資採算性が対象標準地の価格に及ぼす影響は小さい。したがって、鑑定評価額の決定にあたっては、取引事例比較法を適切に適用し、居住の快適性・利便性が反映された比準価格を標準とし、その他の標準地との広域的な検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏内の住宅地の需要は回復傾向にあるが、当該地域は公法規制が厳しいためやや需要は弱く、地価は横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は、中規模住宅が建ち並ぶ背後に空地の多い住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。今後地価水準は、しばらく横ばい傾向に推移すると予測する。

価格決定の理由

当該標準地の存する地域は、戸建住宅のほか空地も多い住宅地域で、容積率も50％しかなく、賃貸目的での建物想定が困難で、事業収益を得るための賃貸経営が期待し難いため、収益還元法は適用しなかった。したがって、市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地の価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏に所在し、3路線が利用可能なことから、市内外からの人気は高い。また、近隣区画整理地内に比較した割安感も需要増に繋がっている。

地域要因の将来予測

新鎌ケ谷駅周辺の区画整理事業地に近接する、戸建住宅を中心とした住宅地である。駅前商業施設が充実しており生活利便性が高く、区画整理事業地の熟成度の高まりに伴い、地価は上昇傾向で推移していくと予測される。

価格決定の理由

対象標準地は指定容積率が低く、概ね居住の快適性を重視する地域であるため、十分な投資採算性を確保する収益物件の想定は困難であり、収益価格の試算は断念した。また、同地域は既成市街地でもあるため原価法の適用も困難である。比準価格のみの試算となったが、当該価格は代替性の高い多数の取引事例から求められた市場性を反映する妥当な価格である。したがって、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。

地域要因

新京成電鉄沿線の住宅地域は総じて需給関係が改善されているが、接近条件等による需給格差が認められる。当地域の地価は横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

駅に近い区画整然とした住宅地域であり、今後とも現状のまま推移するものと予測される。都心への利便性は劣るが、需給動向に大きな変化は認められず、地価は今後ともほぼ横ばいで推移するものと予測される。

価格決定の理由

標準地の存する近隣地域は駅から近い一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域である。周辺地域にはアパート等も見られるが立地条件等から賃貸需要は総じて弱く、自用目的の取引が中心であるため収益価格は試算できなかった。近隣地域は居住の快適性を重視する住宅地域でもあり、本件においては規範性のある比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

三咲駅徒歩圏外の市街化調整区域内の住宅地域であり、地域要因に大きな変動はなく、地価は横這い傾向である。

地域要因の将来予測

農家住宅のほかに一般住宅も散見される市街化調整区域内の住宅地域であり、今後も同様に推移するものと思料される。地価は横ばい程度で推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から規範性のある比準価格が求められた。なお、当地域は市街化調整区域内の戸建住宅地域であり、アパート等の収益物件は殆どなく、自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場は形成されていないため、収益価格は求めなかった。よって、比準価格を採用して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因の変動は認められない。景気の回復の兆しが認められるものの、当該地域の地価は横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は中低層店舗兼事務所が多い駅前商業地域である。地域内においては、特段の変動要因は認められないことから、当面は現状を維持していくものと予測する。また、地価水準は横ばい傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は駅前の商業地域に存するが、当該地域の商圏は主に周辺地域の居住者と狭く、購買力の流出等で商業収益力が低下していることから、収益価格は比準価格よりも低位に求められたものと思料する。したがって、市場性を反映した比準価格を重視し、投資採算性を示す収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特筆すべき変動要因は見当たらない。駅徒歩圏内に位置するが、周辺の地勢や街路条件等において相対的に住環境の劣る地域であり、地価は微減。

地域要因の将来予測

特筆すべき変動要因は見当たらない。中規模戸建住宅が建ち並ぶ閑静な既成住宅地域であり、今後とも現利用状況を維持するものと予測する。需要弱含みから今後の地価は小幅ながら下落にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、地域要因及び標準地の有する個別的要因等からアパート等の賃貸建物の想定が困難であるため、収益還元法の適用は断念した。標準地は、生活利便性、快適性及び安全性を重視して価格が形成される住宅地域に存し、実際の市場で生起した複数の取引事例に直接的に比準して求めた比準価格は充分な説得力を有すると判断される。さらには代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

私鉄線最寄駅から2㎞圏内にあるやや利便性の劣る住宅地域であり、一般的要因の下、地価は若干の下落傾向を示した。

地域要因の将来予測

一般住宅の中に事務所兼住宅が見られる住宅地域であり、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。今後の地価は総額重視の傾向を強めながら、ほぼ横ばいで推移すると予測する。

価格決定の理由

最寄駅への接近性、公法上の規制等より経済合理的な賃貸住宅の経営は困難と判断されることから、収益還元法の適用は断念した。対象標準地が居住の快適性を重視する住宅地域に存することから、市場における実際の取引事例より試算された比準価格は実証的で説得力を有する。従って、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既存の住宅地域であり、地域要因に大きな変動は認められない。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ既存の住宅地域であり、環境変化の要因も特にないため今後も現状のまま推移し、地価水準も概ね横這いが続くものと予測される。

価格決定の理由

中規模一般住宅が多く見られ一部アパート等も混在する住宅地域を形成している。標準地は最寄駅の略徒歩圏内であり賃貸住宅等の収益物件を想定することは可能であるが、画地規模、容積率等から採算を取ることは困難。よって、収益還元法の適用は断念した。一方、同一需給圏内の信頼性、規範性の高い取引事例が収集できたためそれらを適正に比準し求めた比準価格を標準として査定した。

地域要因

小規模店舗を中心とした商業地域であり、背後住宅地域を顧客とした一定の繁華性を有する。収益性に変動を与える要因はなく、需要は横ばいである。

地域要因の将来予測

小規模店舗が中心に形成される商業地であるが、新鎌ヶ谷周辺に商業中心地が移り、やや繁華性は弱い。但し、背後の住宅地が上昇傾向で推移しており、商業地として収益性が高まりつつある。

価格決定の理由

商業地の取得は投資行動であり、比準価格は投資行動の結果を反映している。収益価格は中層店舗事務所ビルを建築して賃貸事業を行う目的で土地を取得する場合の採算価格であり、標準地の個別性を考慮した最有効使用を最も反映した価格である。したがって、本件においては収益価格を標準とし、比準価格を比較考量のうえ、代表標準地から検討した価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

総額が抑えられるものの、利便性等にやや劣る住宅地域である。景気回復基調のなか、地価は落ち着きつつあるが、改善のテンポは相対的に遅い。

地域要因の将来予測

地域の特性を大きく変化させる要因は特に認められず、当面は現状のまま推移していくものと予測される。

価格決定の理由

共同住宅の建築制限がある戸建住宅地域内の対象標準地は、自己居住目的の需要が中心であることから、投資採算性が対象標準地の価格に及ぼす影響は小さい。したがって、鑑定評価額の決定にあたっては、取引事例比較法を適切に適用し、居住の快適性・利便性が反映された比準価格を標準とし、代表標準地から検討した価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。