千葉県白井市池の上１丁目１８番５(白井駅・西白井駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


91,500円

2017年01月01日に行った千葉県白井市池の上１丁目１８番５(千葉県白井市池の上１−１８−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を91,500円/㎡としました。

千葉県白井市池の上１丁目１８番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県白井市池の上１丁目１８番５
住居表示池の上１−１８−５
価格91,500円/㎡
交通施設、距離白井、800m
地積183㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

杉田秀樹氏による調査レポート

不動産鑑定士杉田秀樹
価格90,700円/㎡
個別的要因 個別的要因に変動はなく、市場性に変化はない。
地域要因 住環境・生活利便性は良好であるが、近隣関係が確立されているため需要者が限定される傾向が強い。供給が需要を上回り、地価は下落している。
地域要因の将来予測 千葉ニュータウン内の区画整然とした熟成した戸建住宅地域。近隣関係が安定しており、今後も良好な住環境を維持するものと予測するが、反面、不動産需要者は地縁性等を有する者に限定される傾向がある。
市場の特性 同一需給圏は北総線沿線で、白井市及び周辺市の居住環境良好な比較的品等の高い戸建住宅地域。需要者は都心方面等へ通勤する一次取得者及び千葉ニュータウンに地縁性を有する個人が中心である。当近隣地域は築後20年以上の中規模戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、取引の大半が中古住宅付きの土地である。市場の中心価格帯は、土地は180∼210㎡程度で1，500∼1，800万円、中古住宅で1，500∼2，200万円程度である。
一般的要因 北総線沿線の隣接する鎌ヶ谷市、印西市の住宅地域に比べ人気は乏しい。また市街化調整区域での新築戸建分譲地が多く、供給過剰となっている。

笹野善基氏による調査レポート

不動産鑑定士笹野善基
価格92,000円/㎡
個別的要因価格に影響を及ぼす個別的要因の変動は認められない。
地域要因建物の老朽化、住民の高齢化の進行により、若年層子育て世代の需要が弱く、他の新興地域との競合で大幅な土地価格の下落が続いている。
地域要因の将来予測古い戸建分譲住宅地域で、地上建物の老朽化が進んでいるため、今後建替えが進む一方売家供給、空家が増加していくものと見込む。
市場の特性同一需給圏は北総線沿線で白井市を中心に隣接する印西市を含む圏域。需要者は周辺マンションや千葉ニュータウン外からの住み替えを目的とした同一需給圏内の居住者が主である。古い分譲住宅地域で駅接近性、住環境は良好であるが、周辺新興分譲住宅地との競合で需要は衰えている。中古住宅取引が大半で、市場の中心となる価格帯は土地180㎡程度の中古住宅で1，500∼2，000万円。土地価格は1，600∼1，800万円程度である。
一般的要因調整区域内の豊富な戸建住宅供給による人口増加の一方、ニュータウン内住宅地域は高齢化、人口減少が顕著で、総人口はほぼ横ばいの状態である。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7791652
北緯 140度0530422

参考：該当物件周辺マップ

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千葉県船橋市前原西８丁目８４２番４千葉県船橋市小室町３２３７番千葉県印旛郡白井町富士字西１３６番３８千葉県印旛郡白井町根字下郷谷６７番３４千葉県印旛郡白井町根字下郷谷７５番１６千葉県印旛郡白井町清水口３丁目１１９７番５千葉県印旛郡白井町南山２丁目１６１９番１０

参考：近隣駅の地価相場

白井駅(地価相場 70,750円/㎡)西白井駅(地価相場 81,200円/㎡)小室駅(地価相場 76,200円/㎡)二和向台駅(地価相場 81,800円/㎡)三咲駅(地価相場 101,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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