千葉県白井市西白井１丁目１７番２３(西白井駅・六実駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


65,500円

2017年01月01日に行った千葉県白井市西白井１丁目１７番２３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を65,500円/㎡としました。

千葉県白井市西白井１丁目１７番２３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県白井市西白井１丁目１７番２３
住居表示 
価格65,500円/㎡
交通施設、距離西白井、1,500m
地積172㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整理済の住宅地域
前面道路の状況北西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

笹野善基氏による調査レポート

不動産鑑定士笹野善基
価格65,200円/㎡
個別的要因価格に影響を及ぼす個別的要因の変動は認められない。
地域要因最寄駅からやや遠い住宅地域で、駅からの距離により価格格差が生じている。
地域要因の将来予測比較的新しい住宅団地で未利用の空地も多く、今後戸建住宅建築が進むと予測する。
市場の特性同一需給圏は、北総線を中心に東武野田線、新京成線沿線で、白井市を中心に隣接市を含む圏域。需要者は賃貸住宅、マンションからの住み替えを目的とした同一需給圏内の居住者が主である。土地区画整理事業による比較的新しい住宅地域で、駅からは遠いが居住環境は良好で若年層を中心に需要が認められる。市場の中心となる価格帯は170㎡程度の土地で1，000∼1，300万円。新築住宅で2，500∼3，000万円程度である。
一般的要因調整区域内の豊富な戸建住宅供給による人口増加の一方、ニュータウン内住宅地域は高齢化、人口減少が顕著で、総人口はほぼ横ばいの状態である。

杉田秀樹氏による調査レポート

不動産鑑定士杉田秀樹
価格65,700円/㎡
個別的要因 個別的要因に変動はなく、市場性に変化はない。
地域要因 環境良好な最寄り駅からやや離れた新興住宅地域。需要は底堅いものの、周辺調整区域の新築戸建住宅の過剰供給の影響で、地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測 土地区画整理事業による区画整然とした戸建住宅地域。地域要因に特に変動はなく、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は北総線及び東武野田線、新京成線沿線で、白井市及び隣接市の戸建住宅地域。需要者は、都心方面又は周辺市への通勤者等の一次取得者が中心である。当近隣地域は土地区画整理事業により造成された新興の戸建住宅地域で、交通・接近条件がやや劣るものの居住環境は良好であり、需要は比較的堅調である。市場の中心となる価格帯は、170㎡程度の土地で1，000∼1，200万円程度、新築戸建住宅で2，500∼3，000万円程度である。
一般的要因 北総線沿線の隣接する鎌ヶ谷市、印西市の住宅地域に比べ人気は乏しい。また市街化調整区域での新築戸建分譲地が多く、供給過剰となっている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生畑,植林地,水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7944042
北緯 140度0269478

参考：該当物件周辺マップ

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千葉県鎌ケ谷市初富字二本松１３７番２５２千葉県鎌ケ谷市東中沢２丁目３７７番３８千葉県鎌ケ谷市東初富５丁目７４５番４９８千葉県鎌ケ谷市初富字林跡９２９番３９千葉県印旛郡白井町白井字鳥居前４３３番１千葉県印旛郡白井町根字下郷谷６７番３４千葉県印旛郡白井町富士字栄１２４番１８９千葉県印旛郡白井町根字大松１９９４番１４千葉県印旛郡白井町清水口３丁目１１９７番５

参考：近隣駅の地価相場

西白井駅(地価相場 81,200円/㎡)六実駅(地価相場 81,450円/㎡)白井駅(地価相場 70,750円/㎡)高柳駅(地価相場 70,100円/㎡)新鎌ヶ谷駅(地価相場 93,350円/㎡)初富駅(地価相場 95,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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