千葉県白井市南山２丁目１６１９番１０(白井駅・小室駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
80,500円
2017年01月01日に行った千葉県白井市南山２丁目１６１９番１０(千葉県白井市南山２−５−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を80,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 千葉県白井市南山２丁目１６１９番１０ |
| 住居表示 | 南山２−５−１０ |
| 価格 | 80,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 白井、1,200m |
| 地積 | 243㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ整然とした住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北西6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 40(%),80(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
杉田秀樹氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 杉田秀樹 |
|---|---|
| 価格 | 80,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はなく、市場性に変化はない。 |
| 地域要因 | 住環境は良好であるが、最寄り駅からやや離れた古い分譲住宅地域のため需要者が限定され、供給が需要を上回っており、地価は下落している。 |
| 地域要因の将来予測 | 千葉ニュータウン内の区画整然とした熟成した戸建住宅地域。近隣関係が安定しており、今後も良好な住環境を維持するものと予測するが、反面、不動産需要者は地縁性等を有する者に限定される傾向がある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は北総線沿線で、白井市及び周辺市の居住環境良好な比較的品等の高い戸建住宅地域。需要者は都心方面等へ通勤する一次取得者及び千葉ニュータウンに地縁性を有する個人が中心である。当近隣地域は築後20年以上の中規模戸建住宅が建ち並ぶ画地規模の大きい住宅地域で、取引の大半が中古住宅付きの土地である。市場の中心価格帯は、土地は210∼240㎡程度で1，600∼2，000万円、中古住宅で1，800∼2，300万円程度である。 |
| 一般的要因 | 北総線沿線の隣接する鎌ヶ谷市、印西市の住宅地域に比べ人気は乏しい。また市街化調整区域での新築戸建分譲地が多く、供給過剰となっている。 |
笹野善基氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 笹野善基 |
|---|---|
| 価格 | 81,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 価格に影響を及ぼす個別的要因の変動は認められない。 |
| 地域要因 | 地域の老朽化、高齢化が進んでおり、需要の減退で土地価格は下落傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 古い戸建分譲住宅地域で、地上建物の老朽化が進んでいるため、今後建替えが進む一方相続等による供給が増加していくものと見込む。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は北総線沿線で白井市を中心に隣接市を含む圏域。需要者は周辺マンションや千葉ニュータウン外からの住み替えを目的とした同一需給圏内の居住者が主である。古い分譲住宅地域で駅接近性、住環境は良好であるが、同一沿線の印西市等との競合で需要は減退している。中古住宅取引が大半で、市場の中心となる価格帯は土地200∼240㎡程度の中古住宅で2，000∼2，500万円。土地は1，600∼2，000万円程度である。 |
| 一般的要因 | 調整区域内の豊富な戸建住宅供給による人口増加の一方、ニュータウン内住宅地域は高齢化、人口減少が顕著で、総人口はほぼ横ばいの状態である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田,宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度7826039 北緯 140度0637797 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
白井駅(地価相場 70,750円/㎡)小室駅(地価相場 76,200円/㎡)西白井駅(地価相場 81,200円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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