地域要因

地下鉄駅への接近性、住環境等は良好でマンションはブランド化し、一定規模の宅地需要は希少性もあって堅調に推移している。

地域要因の将来予測

地下鉄円山公園駅の徒歩圏内にあり、医科大学にも比較的近い住宅地域で、中高層マンション、アパート等が混在している。付近には医療施設も多く、周辺環境、利便性と相まって宅地需要は堅調に推移している。

価格決定の理由

マンションの人気は市内でも有数の地域でブランド化し、宅地需要者の中心は大手マンション分譲業者となるため、取引事例比較法のほか開発法を適用して試算価格を求めた。開発法は建物想定、試算過程等適正と認められるが、試算において想定値を多く含み、また価格特性として需要者にとっては上限値を示す傾向もあること等を考慮のうえ、市場性を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

オフィス空室率の改善や良好な立地条件から投資マインドも回復基調にあり、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は幹線道路沿いに存する規範性の高い事例から求めたもので、市場性を反映した妥当性を有する価格である。また対象地は価格水準が相対的に高く、土地の選好要因に収益性が考慮される地域と考えられるが、収益価格は土地価格に合う賃料水準が形成されておらず、やや低く求められた。よって、本件においては、市場性を反映した比準価格重視し、収益価格をも斟酌し、更には代表標準地との検討を加えて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中央区ではマンション素地取得が過熱し建築費の上昇も加わって、販売価格の高額化により在庫が増加、結果土地取引に需給ギャップがでてきている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅等中低層建物が建ち並ぶ高級住宅地域で、風致地区の高さ制限、標準的使用の状況等から収益還元法は適用しなかった。周辺地域においてはマンション用地での取引が周辺相場を大幅に上回る高値で成約している事に留意して、戸建住宅用地または中低層の共同住宅用地の取引事例を中心に採用して求めた比準価格を重視し、前年公示価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

同地域のマンション市場は依然活発で、都心の利便性の高い当該地域への投資意欲は高く、土地需要は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

事務所ビルのほか、地下鉄駅に近いことからマンションの立地も見られる地域で、近年はマンション等の住居系用途の発展が見られる。不動産需要は高く、今後も地価の上昇が続いていくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は状況類似地域内の信頼性のある取引事例により求めたもので、現実の市場性を反映した説得力のある価格であるが、収益価格は競合関係にある他の収益物件や高値取引が見られるマンション用地の影響から、賃料相場が土地価格に見合わない水準にありやや低位に試算された。以上から現実の不動産市場を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を加えて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特にない。

地域要因の将来予測

地下鉄駅が徒歩圏内にある既成住宅地域で、戸建住宅、共同住宅等が混在している。付近には医大のほか医療施設も多く、周辺環境、利便性と相まって宅地需要は堅調に推移している。

価格決定の理由

近隣地域は自己使用目的のほか単身者向けの共同住宅等、収益物件としての需要も多いが、土地価格に相応する賃料水準が形成されていない傾向があり、収益価格は低位に試算され開差もやや大きい。従って、信頼性の高い取引事例により試算され、市場性を反映した比準価格を重視し、代表標準地及び前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

飲食店舗地域でも外国人観光客の増加の影響が見られ、ホテル用地を物色する動きもあり地価は上昇傾向となっている。

地域要因の将来予測

すすきの歓楽街の中心である駅前通沿いの飲食店舗地域で、外国人観光客の増加、ホテル用地需要、近接する駅前通地区でも再開発ビルも完成し、すすきの地区でも地価は上昇傾向となっている。

価格決定の理由

近隣地域は飲食店ビルが集積する地区で、需要者は大手法人のほか地元不動産業者、ビル経営者が中心、収益性を中心に価格が形成される地域である。しかし、賃料自体の上昇等、空室率の改善等は大きな動きはなく、収益の継続性・安定性の問題や、想定項目の多い土地残余法による収益価格は信頼性の点で市場性を反映している比準価格よりやや見劣る。よって、比準価格にウェートを置き、前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地価の下落が続いたことによる需給ギャップも解消され、市電のループ化など中心部の利便性向上とともに同地域の地価も回復している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は石山通以東に所在する状況類似地域内の事例を中心に求めたもので、現実の市場の実勢を表した説得力を有する価格であるが、収益価格は競合関係にある他の収益物件や高値のマンション用地の取引の影響から、賃料相場の水準が土地価格に見合わず、やや低位に求められた。よって比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を加えて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

西28丁目駅前の商店街で、地域要因に変動はないが、円山、宮の森、桑園のマンション用地への需要増大の影響により地価は上昇している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

地下鉄駅前の商店街で店舗等の賃貸物件は多いが、収益価格は土地価格に見合った賃料が形成されていないこと、都心商業地への顧客流出等によってやや低目に求められた。比準価格は地下鉄駅付近や幹線道路沿い等における現実の取引に基づいて試算したもので、不動産市場における地価形成が反映されたものと考えられる。よって、比準価格にウェートを置いて調整し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地下鉄駅近接の商業地は希少性が高くマンション需要も高いことから地価水準の大幅な上昇が見られている。

地域要因の将来予測

地下鉄駅に近接した大通り沿いの商業地域で、繁華性は高く、特に利便性の高さからマンション用地需要が旺盛で、地価は上昇が続いていくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は類似性の高い取引事例から求められており、市場性を反映した信頼性のある価格であるが、収益価格は競合関係にある他の収益物件や高値取引が見られるマンション用地の影響から、土地価格に合う賃料水準が形成されておらずやや低く求められている。以上から信頼性のある比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、共通地点である指定基準地価格からの検討を加えて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

幹線沿いであるが、商業地域としてよりも、地下鉄駅から若干距離があるもののマンション用地としての需要は強く、地価は上昇傾向が継続している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

商業地の特性から収益性を特に重視すべきであるが、幹線北5条通沿いの地域においては商業地としての需要は弱含みであり周辺の賃料水準、空室率等をみても、元本価格に見合う賃料が収受されていない状態にあり、収益価格は低めに試算された。周辺は自用の店舗、事務所ビル、マンション用地の取引が中心であることから、不動産市場の実勢を反映する比準価格を重視し、前年標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

特にない。

地域要因の将来予測

幹線街路沿いに店舗、共同住宅等が混在する路線商業地域で、マンション等による高度利用化が徐々に進展しつつ推移していくものと予測する。店舗等の商業環境のほか居住環境も良好であり、宅地需要は堅調に推移。

価格決定の理由

近隣地域は閑静な住宅地に囲まれた路線商業地域で、自己使用物件と収益物件が混在しており、2試算価格を求めたが、収益価格は試算過程において想定値を多く含む点を考慮のうえ、市場性を反映して信頼度の優る比準価格を標準に、収益価格を参考とし、代表標準地及び前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

対象標準地周辺には特段の変化は見受けられないが、人気の宮の森地区にあり、かつ平坦地であることから、需要は増加している。

地域要因の将来予測

地下鉄駅徒歩圏外であるが、円山地区の住宅地の供給が少ないため、平坦地の地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地が存する地域は、自己使用目的の取引が大半を占める小規模画地が多い住宅地域である。対象標準地は、画地規模等から判断して、新規に土地を取得してのアパート経営は経済合理性がないと判断したため、収益価格は試算せず、比準価格を中心に市場の動向を考慮し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

対象標準地周辺には特段の変化は見受けられないが、富裕者層を中心とした地域的選好性が高い居住環境の良好な地域であり、需要は活発である。

地域要因の将来予測

地下鉄駅徒歩圏外であるが、高級な住宅地域として熟成しており、人気も高く地域的選好性が強いため需要は活発で、地価の上昇が続くものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地が存する地域は、一般住宅のほかアパートも見られる地域で、賃貸物件の需要もあるが土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。比準価格は市場の実態を反映した信頼性のある取引事例を採用して求めた価格であるので、比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

傾斜地の住宅地域であり、選好性が強いものの取引は堅調である。

地域要因の将来予測

地域要因に特別な変動はなく今後も現状のまま推移するものと予測する。傾斜地の戸建住宅地域として熟成しているが、傾斜地は選好性が強い。現状においては取引は堅調で地価は横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

標準地周辺は、傾斜地の住宅地で中規模の戸建住宅が建つ地域であり、アパート等の収益物件はほとんど無く、取引は自用目的が中心となる。また戸建住宅の賃貸もほとんどなく、賃貸市場が形成されていないため収益価格は試算できなかった。本件においては取引市場の実態を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

地域内に格別の変動要因はないが、駅徒歩圏内の需要は堅調である。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域で、今後とも同様の住環境を維持するものと予測する。駅徒歩圏の需要は堅調で、地価水準は上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

収益価格は低めに求められたが、これは他の収益物件との競合関係から賃料が押さえられ気味であることによるものと判断される。比準価格は多数の取引事例の中から規範性あるものを中心に求めており、信頼度は高いものと認められる。近隣地域はアパートも見られる地域であるが、両試算価格の信頼性と指定基準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はないものの、地下鉄駅に近い地域であることから地価水準はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

地下鉄駅に近い共同住宅、一般住宅等の見られる住宅地域である。特に変動要因は見られず現状を維持とものと予測する。交通機関から近いこともあり、地価はやや上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

比準価格は、市場で実際に取引された北区内の地下鉄駅に近い事例を採用したもので実証的な価格である。収益価格は不動産の収益性を示す価格であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず低位に試算された。よって市場の動きを反映した規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地、前年標準地価格からの検討及び市場性をも再吟味して鑑定評価額を上記のとおり決定した。