北海道札幌市中央区宮の森１条１１丁目１９番外(西２８丁目駅・円山公園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


124,000円

2017年01月01日に行った北海道札幌市中央区宮の森１条１１丁目１９番外(北海道札幌市中央区宮の森１条１１−３−１２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を124,000円/㎡としました。

北海道札幌市中央区宮の森１条１１丁目１９番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番北海道札幌市中央区宮の森１条１１丁目１９番外
住居表示宮の森１条１１−３−１２
価格124,000円/㎡
交通施設、距離円山公園、1,400m
地積175㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況北西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

齋藤武也氏による調査レポート

不動産鑑定士齋藤武也
価格125,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因対象標準地周辺には特段の変化は見受けられないが、人気の宮の森地区にあり、かつ平坦地であることから、需要は増加している。
地域要因の将来予測地下鉄駅徒歩圏外であるが、円山地区の住宅地の供給が少ないため、平坦地の地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は主として中央区の南西側の平坦地にある住宅地域である。需要者の中心は主に区内に居住する戸建住宅の所有を目的とする個人及び建売業者である。宮の森地区は旧来からの熟成した住宅地域で、ブランド力があり昨今の好景気を受けて住宅需要は強い。需要の中心となる価格帯は土地が2500万円程度で、新築の戸建物件は4300万円程度である。
一般的要因中心部、駅徒歩圏を中心に住宅地需要が強く、地下鉄駅徒歩圏外では価格水準により需要は区々で、傾斜地は総じて需要は弱い傾向にある。

佐藤美香氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤美香
価格122,000円/㎡
個別的要因特にない。
地域要因北海道神宮に近い既成住宅地域で、地域要因の変動は特にない。
地域要因の将来予測特段の変動要因は認められず、今後も戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域として推移していくものと予測される。知名度の高い地域であることから需要は堅調で、地価も上昇傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、中央区西部の宮の森地区を中心とした閑静な戸建住宅地域の範囲である。需要者の中心は、戸建住宅の取得を目的とする市内居住の買換層と見られる。地下鉄駅まではやや距離があるが、利便性は比較的良好であり、知名度も高いことから需要は堅調である。取引される規模、総額は様々であるが、需要の中心は土地単価で坪35万∼45万円程度と見られる。
一般的要因金融緩和により利便性良好な地域では投資用不動産を中心に需要が堅調であるが、実質所得にさしたる改善は見られず購買層も二極化が進行している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 43度0558003
北緯 141度3036535

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

西２８丁目駅(地価相場 124,000円/㎡)円山公園駅(地価相場 101,450円/㎡)二十四軒駅(地価相場 129,500円/㎡)西１８丁目駅(地価相場 71,400円/㎡)琴似駅(地価相場 116,000円/㎡)西線６条駅(地価相場 80,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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