北海道札幌市中央区北１１条西２０丁目３６番２１９(桑園駅・二十四軒駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


116,000円

2016年01月01日に行った北海道札幌市中央区北１１条西２０丁目３６番２１９(北海道札幌市中央区北１１条西２０−２−３３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を116,000円/㎡としました。

北海道札幌市中央区北１１条西２０丁目３６番２１９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番北海道札幌市中央区北１１条西２０丁目３６番２１９
住居表示北１１条西２０−２−３３
価格116,000円/㎡
交通施設、距離桑園、720m
地積198㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況事務所、店舗、倉庫等が混在する商業地域
前面道路の状況東20.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

猪子道夫氏による調査レポート

不動産鑑定士猪子道夫
価格115,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中央卸売市場の整備等と関連して周辺を含め土地利用が徐々に変化しつつあり、地価も上昇傾向にある。
市場の特性同一需給圏は中央区及び西区の中央卸売市場を中核とする流通・業務・商業系地域。需要者の中心は市内、道内、本州資本の流通業、製造業の企業、各種法人、個人企業等で、駅接近が良好な地区等には不動産業者、マンション業者が参入し需要が増加している。新規供給は撤退・縮小企業の更地や老朽上物付きが多く、規模が多様で総額に開差はあるが、需要の中心となる価格帯は小振りな土地で2∼4千万円程度、比較的大きな土地で2∼4億円程度と推察される。
一般的要因マンション、共同住宅需要及び投資需要等、業態の変化等を背景に、全般的に商業地の地価上昇が見られる。

齋藤武也氏による調査レポート

不動産鑑定士齋藤武也
価格116,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中央卸売市場と倉庫を小型の特殊車両で往復するため、場所的希少性があり値頃感もあり、商業床需要は大幅に増加している。
地域要因の将来予測卸売市場関連事務所、営業所、コンビニなども見られる地域で、場所的希少性があり値頃感もあって、商業床需要は大幅に増加しているため、今後も地価は上昇傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は主として、桑園地区、西区の二十四軒地区のうち中央卸売市場を中心とする流通・業務・商業系の地域である。需要者の中心は自社ビル利用を目的とする市場関係、製造業、流通業の法人、不動産業者、マンション開発業者である。当地域は市場と倉庫を小型の特殊車両で往復するため、商業床需要は堅調で、景気上昇期には場所的希少性が重視される地域である。需要の中心となる価格帯は、土地建物とも用途、規模等により区々であり把握しがたい。
一般的要因中央区の商業地は景気回復、株高、インバウンド、金融緩和政策等、土地の相対的希少性と相まって近年需要が増大している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 43度0710299
北緯 141度3233091

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

桑園駅(地価相場 76,000円/㎡)二十四軒駅(地価相場 129,500円/㎡)西２８丁目駅(地価相場 124,000円/㎡)西１８丁目駅(地価相場 71,400円/㎡)琴似駅(地価相場 116,000円/㎡)円山公園駅(地価相場 101,450円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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