北海道札幌市中央区宮の森３条７丁目５５番(西２８丁目駅・二十四軒駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


162,000円

2017年01月01日に行った北海道札幌市中央区宮の森３条７丁目５５番(北海道札幌市中央区宮の森３条７−３−２２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を162,000円/㎡としました。

北海道札幌市中央区宮の森３条７丁目５５番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番北海道札幌市中央区宮の森３条７丁目５５番
住居表示宮の森３条７−３−２２
価格162,000円/㎡
交通施設、距離西２８丁目、900m
地積300㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中にアパートも見られる住宅地域
前面道路の状況北東6.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

齋藤武也氏による調査レポート

不動産鑑定士齋藤武也
価格163,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因対象標準地周辺には特段の変化は見受けられないが、富裕者層を中心とした地域的選好性が高い居住環境の良好な地域であり、需要は活発である。
地域要因の将来予測地下鉄駅徒歩圏外であるが、高級な住宅地域として熟成しており、人気も高く地域的選好性が強いため需要は活発で、地価の上昇が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は主として地下鉄東西線沿線の西側の宮の森地区及びその周辺の住宅地域一円。需要者の中心は札幌市内に居住する戸建住宅の所有を目的とする個人及び不動産業者等である。地下鉄駅までやや距離があるが、一般住宅を中心に共同住宅も見られる住環境の良好な人気の住宅地で、堅調な需要がある。需要の中心となる価格帯は土地が5000万円程度、新築の戸建物件は7000万円程度である。
一般的要因中心部、駅徒歩圏を中心に住宅地需要が強く、地下鉄駅徒歩圏外では価格水準により需要は区々で、傾斜地は総じて需要は弱い傾向にある。

大植隆氏による調査レポート

不動産鑑定士大植隆
価格161,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市内の高級住宅街であり、居住環境は良好で、需要は高く地価は引き続き上昇で推移している。
地域要因の将来予測地域要因に特別な変動はなく今後も現状のまま推移するものと予測する。円山地区同様に住宅地として人気の高い地域であり、駅からの接近性はやや劣るが徒歩圏であり、地価水準は今後も上昇が継続するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、宮の森地区に戸建住宅等が建ち並ぶ住宅地域一円。需要者は、戸建住宅の所有を目的とする比較的富裕層に属する個人が中心となり、不動産業者及び建売業者等も需要者となり得る。市内でも居住環境の良好な住宅地として需要は堅調であり、価格水準は上昇が継続している。需要の中心は、土地面積300㎡程度で5，000万円前後、新築戸建物件は7，000万円程度。
一般的要因本州資本のホテル又は収益物件の購入意欲が強く、中央区では高値取引が多数見られる。周辺区も地価は上昇傾向であるが、郊外地域の需要は弱い。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 43度0609635
北緯 141度3044698

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

西２８丁目駅(地価相場 124,000円/㎡)二十四軒駅(地価相場 129,500円/㎡)円山公園駅(地価相場 101,450円/㎡)琴似駅(地価相場 116,000円/㎡)西１８丁目駅(地価相場 71,400円/㎡)琴似駅(地価相場 96,150円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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