地域要因

郊外の既存住宅地域で、周辺の新興住宅地域と比較して需要は弱含みで、地価は緩やかな下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

戸建住宅を主体とする郊外の熟成した住宅地域で、特段の変動要因は認められず、地価は緩やかな下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

自用の戸建住宅を主とする住宅地域内にあって、賃貸需要が想定できないため、収益価格は試算しない。近隣地域は熟成した住宅地域で、自己の住宅として使用することを目的とする取引が中心であり、快適性が重視される地域である。また、本件では周辺に存し地域の特性が類似する事例を中心に規範性の高い比準価格が求められた。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外の高台に立地する熟成した住宅団地であり、著しい地域要因の変動はないが、需要のある地域で、地価は安定的に推移。

地域要因の将来予測

丘陵地に形成された戸建住宅が建ち並ぶ熟成した郊外の住宅団地であり、著しい地域要因の変化はないが、需要も比較的高く、今後も安定的に推移するものと予測される。

価格決定の理由

郊外の丘陵地に形成された戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地として、自己利用目的の取引がほとんどであり、土地の画地規模等から賃貸経営は不合理と判断されるため、収益価格は試算しなかった。比準価格は、類似地域に所在する信頼性のある複数の取引事例から査定されており、市場の動向を反映した実証性の高い価格が求められた。したがって、市場の実態を反映し、規範性が高い比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅地の選好性は郊外から市街中心部へ移行している。対象地域は住宅地域として一定の人気があり、需要は増加基調にある。

地域要因の将来予測

今後も良好な居住環境が整備されると予測する。都心居住指向のなかで、地域の住宅地選好性は相対的に高く、土地需要は底堅いものがあり、住宅地需要は増加する傾向にある。

価格決定の理由

近隣地域には共同住宅は見られず、また事業収支等の観点から収益向け建物の想定が非現実的であるため。収益価格は試算しない。対象地域における土地取引はほとんどが自己使用目的であり、また居住の快適性や利便性を重視する住宅地域であって、需要者は比準価格を指標として価格判断することが一般的であるため、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域は幹線道路背後の商業地域で、土地利用の動向に大きな変化は見られないが、地価はやや下落傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

国道1号の背後に事務所、営業所等が建ち並ぶ商業地域で、自用目的の取引が主であり、賃貸用事務所としての取引は十分に成熟していないため収益価格は低位に求められた。比準価格は、規範性の高い事例を基に査定しており、当該市場の特性を十分反映したものと判断される。よって比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

鉄道駅には近いが、周辺の土地需要を喚起するような大規模開発も見込まれず、地価は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

幹線国道の背後地域であり、事業系の土地利用が中心で繁華性や高度利用の面で進展がみられないことから、今後も土地利用に大きな変化はなく現状程度で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は幹線国道背後の既成商業地域である。周辺には貸店舗、貸事務所等の収益物件はほとんど見られず、自用の倉庫、事務所等が多く自己使用目的で取引されることが一般的であり、土地価格に見合った賃料水準が形成されていないので、収益価格は低位に試算された。よって、取引市場の実態を反映した比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

郊外住宅地域では少子高齢化を背景として潜在的な供給過剰傾向にあるが、市街中心部の住宅地需要は都心回帰希望などにより増加している。

地域要因の将来予測

今後ともゆるやかに居住環境の整備が進むと予測する。都心居住指向にあって、地域の住宅地としての選好性は相対的に高くなると思料する。

価格決定の理由

周辺にはアパートも見られるが、規模の大きな画地に限定され、共同住宅を想定することが非現実的であるため、収益価格は試算しない。対象地域における土地取引はほとんどが自己使用目的であり、また居住の快適性や利便性を重視する住宅地域であって、需要者は比準価格を指標として価格判断することが一般的であるため、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅地の選好性は郊外から市街中心部へ移行している。また、本地域内でも各種利便性等の如何により、さらに選別が進んでいる。

地域要因の将来予測

良好な居住環境は維持されると予測する。また、長く続いた下落により地価は値ごろ感が生じており、今後も強含み傾向に推移すると予測する。

価格決定の理由

戸建住宅主体の住宅地域に所在して貸家需要が想定できないため、収益価格は試算しない。対象地域における土地取引はほとんどが自己使用目的であり、居住の快適性や利便性を重視する住宅地域であって、需要者は取引相場を指標として価格判断することが一般的であるため、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近鉄四日市駅周辺商業地などの繁華性は堅調であり、郊外大規模商業施設との競争のなかで、流れていた顧客の一部は還流する傾向が見られる。

地域要因の将来予測

「三滝通り」沿道地域では今後とも土地利用の多様化及び高度化が進められ、店舗等の集積が進むと予測する。

価格決定の理由

土地を取得して収益向け建物を建築する事業者は少なく、賃貸目的の店舗はほとんどが土地コストを重視する必要のない在来地主の節税目的を兼ねた建築であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に求められた。試算価格を調整するに、需要者が着目する比準価格を重視し、収益価格は参考程度に止め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

生活利便性のある住宅地域であるが津波懸念のため地価は−1％∼−3％の下降率で推移しており、他の地域からの流入は期待できない状況にある。

地域要因の将来予測

古くからの建物を主体とする既成住宅地域であり、今後とも現状のまま推移すると予測される。河畔の津波情報リスクから流動性は低く、地価は弱含みで推移している。

価格決定の理由

小規模住宅が殆どを占める住宅地域であり、対象標準地は間口も狭く共同住宅を想定することは非現実的であるので、収益価格は試算しなかった。比準価格は、関連する同種別の取引事例より求めた市場の実態を反映した信頼性のある価格である。従って、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。尚、代表標準地との均衡性は妥当な範囲にある。

地域要因

近鉄四日市駅に近い住宅地域で地価は微上昇で推移しているが、高い上昇率に移行する動向はみられず尚数年は同じ動向になると予測される。

地域要因の将来予測

近隣は個別小規模の専用住宅の土地利用が進むものと予測される。地価は最寄駅への利便から底堅い需要が確認でき、微上昇推移となっている。

価格決定の理由

古くからの区画小規模戸建住宅が殆どを占める地域であり、収益想定は非現実的と判断されるため、収益価格は試算しなかった。比準価格は、類似する住宅地域の取引事例から比準した市場の特性が反映された信頼性のある価格である。以上より、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市中心部に近い利便性が良好な住宅地域で、需要は回復傾向にあり、地価は緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

四日市市中心部に比較的近接した戸建住宅等を中心とする住宅地域である。今後とも現況を維持するものと判断され、地価は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

画地規模が小さく、共同住宅を想定することが非現実的であるため、収益価格は試算しない。賃貸による収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域であることから、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動は見られないが、中心市街地に近い、交通量の多い地域で地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

市中心部の交通量が多い路線商業地域で、出退店は見られるが、大きな変動要因に乏しく、現状のまま推移するものと予測される。需要は堅く、地価は上昇傾向にある。

価格決定の理由

近隣には貸店舗等の収益物件も見られるが、土地価格に見合った適正な賃料水準が形成されているとは言えず、収益価格の規範性は比準価格に劣るものである。鑑定評価にあたっては、信頼できる取引事例を収集し得たことから、実証的でより規範性の優れる比準価格を重視し、収益価格を考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

臨海部に位置する熟成した工業地域であり、土地利用の状態にほとんど変化がない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自社工場が多く、賃貸物件での工場等の経営はほとんど見られない地域である。賃貸市場は未成熟であり、適正な賃料水準の把握が困難である。このため、収益価格の試算は断念した。よって、市場性を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

ふれあいモールなど近鉄四日市駅周辺の商業地繁華性は堅調であり、郊外大規模商業施設に流れていた顧客の一部は還流する傾向が見られる。

地域要因の将来予測

市街中心部にあって、今後とも一定の商業的繁華性は維持され、また高層マンションの建設など土地利用の多様化及び高度化が進められると予測する。

価格決定の理由

土地を取得して収益向け建物を建築する事業者は少なく、賃貸目的の店舗はほとんどが土地コストを重視する必要のない在来地主や系列企業の建築であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に求められた。試算価格を調整するに、需要者が着目する比準価格を重視し、収益価格は参考程度に止め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のように決定した。

地域要因

中心部に比較的近い住宅地域で利便性は良く、土地需要は堅調であり、地価はやや強含み傾向にある。

地域要因の将来予測

駅に近く、一般住宅・アパート等が混在する熟成した住宅地域であるので、現状で推移するものと予測する。市中心部の利便性の高い住宅地に対する需要回復により、地価は安定的又は上昇が見込められると予測する。

価格決定の理由

当地域は戸建住宅の中に共同住宅も見られる住宅地域であるが、画地規模が小さく間口も狭いため事業収支の観点から共同住宅を想定することは非現実的であり、収益価格は試算しない。居住の快適性、利便性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市中心部に近い居住環境及び利便性が良好な住宅地域で、需要は回復傾向にあり、地価は緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域で、特段の変動要因がなく、現状維持で推移すると予測する。中心部へのアクセス等の利便性が比較的良好であるため、地価は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

古くに開発された戸建住宅を主体とする住宅地域で、貸家住宅経営の合理性が認められないため、収益価格は試算しない。近隣地域は戸建住宅を主体とする既存の住宅地域で、自己の住宅として使用することを目的とする取引が中心であり、快適性が重視される地域である。また、本件では周辺の住宅団地等に存する規範性の高い事例から比準価格が求められた。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近鉄四日市駅から徒歩圏内に位置し、利便性が比較的高く、需要は安定的に推移している。周辺では高値での引き合いも見られ地価も上昇基調にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、小売店舗、一般住宅等が混在する既成商業地域であり、主たる需要者である個人事業主等による自用目的の取引が多く、新規の賃貸事業を目的とした取引は希薄である。市内の類似する商業地域に存する信頼性の高い取引事例より求めた比準価格は、市場参加者が重視する価格であると思料する。従って、収益価格は参考とし、比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地との均衡は概ね得ていると判断した。

地域要因

近鉄四日市駅近くでは飲食店の立地も目立つが、本地域については高い繁華性は認められないものの利便性や希少性は高く地価も堅調に推移している。

地域要因の将来予測

近鉄四日市駅に比較的近く店舗や事務所のほか共同住宅等も見られ、当面は現状のままの推移が予測される。

価格決定の理由

当該近隣地域は市街地内に形成された既存商業地域であるものの、収益性に着目した土地の価格形成が未成熟であり、土地価格に関する意思決定に際しては取引市場における動向を注視する傾向が見られる。よって現実の複数の取引事例から求めた実証的な比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。