地域要因

土地の利用状況に特段の変化は認められないが、立地条件が相対的に劣る市街化調整区域内の住宅地の地価水準は弱含みに推移している。

地域要因の将来予測

農家住宅、一般住宅が混在する旧来からの住宅地域で、当面現状のまま推移するものと予測する。市街化調整区域内の地価水準は、需要者の選好性を反映し、弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は農家住宅が多い既成農家集落地域内であり、従来から建物の賃貸借事例が少ない。賃貸市場が未成熟で収益価格の有用性及び合理性がなく、不動産の収益価格を求めることができなかった。また、不動産の取引の大半は自用目的であるため、市場の実態を反映して信頼性のある比準価格を標準とし、他の標準地とのバランスを考慮し、さらに今後の市場動向をも検討の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

やや離れるが大規模工場の撤退が商圏に影響するのではとの懸念もあり、地価は弱含みに転じている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は飲食店舗、営業所等を中心とする路線商業地域であるが、都心部に比べ投資目的の取引は少ない。また、収益還元法は想定要因を多く含むことも考慮し、取引事例比較法による比準価格に比べ説得力がやや劣ると判断した。よって、本件では市場動向を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格を参考の上、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中規模工場を中心とする工業地であるが、内陸部に位置し、利便性にも比較的優れるため底堅い需要があり、需給関係も安定している。

地域要因の将来予測

中規模工場を中心とする工場地域であるが、特段の変動要因も見られず、当面現状にて推移するものと予測する。工場撤退の動きがあるも、臨海部からの移転需要も有り、価格水準は暫時安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺類似地域において、貸工場等の賃貸物件はあまり見られず、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は求めることを断念した。工場地の取引は自用目的が主であることから、本件ではそのような市場の実態を踏まえ、一般的要因の影響及び広域的な価格バランスにつき検討の上、比準価格を採用し、更に代表標準地との均衡にも配慮することにより、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

当地域の繁華性等に特に変化はなく、地価水準も横ばいで推移した。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域内は自用の店舗を中心に貸店舗が介在しているが、土地価格に見合った賃料水準が形成され難い賃貸市場の現状より収益価格は低位に試算された。また、取引市場においては自用目的での取引が支配的であり比準価格の説得力が高いと思料される。よって、市場の実態を反映する実際の取引価格から求めた比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

一般的要因の影響下、住宅需要の地域選別化が顕著であるが、周辺住宅地の供給量が多く、地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

低層住宅を中心とする既成住宅地域として熟成しており、当面現状を維持しつつ推移するものと推測されるが、需給バランスの悪化が懸念される。

価格決定の理由

対象標準地は区画整然とした住宅地域内に所在し、想定される需要者の多くは自用目的での取引を中心としている。収益還元法については対象標準地の画地規模が小さいので、共同住宅を想定することが経済合理性の観点から非現実的であるため適用しない。従って、試算価格を再吟味し、代表標準地との検討を踏まえ、市場をより反映した比準価格を採用し、収益価格の考え方は参考に留め、かつ、単価と総額との関係にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

一般的要因の影響下、住宅需要の地域選別化が顕著であるが、利便性の確保された住宅地で値頃感もあり、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

低層住宅を中心とする郊外の混在住宅地域であるが、当面現状を維持しつつ推移するものと推測される。

価格決定の理由

対象標準地は一般住宅を主体とする住宅地域内に所在し、周囲には市内通勤者を対象としたアパート等の有効利用も見られるが、想定される需要者の多くは自用目的での取引を中心としている。従って、各試算価格を再吟味し、代表標準地との検討を踏まえ、市場をより反映した比準価格を標準として、収益価格も参酌し、かつ、単価と総額との関係にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

国府駅まで徒歩10分前後に位置する古くからの戸建住宅地域である。用途的にほぼ熟成しており、住宅の建て替えが見られるほか特段の変化はない。

地域要因の将来予測

区画整然とした古くからの住宅地域である。用途的に熟成しており、今後も現況を維持して推移していくものと見込まれる。地価は地域の特性を反映しやや弱含みで推移するものと見込まれる。

価格決定の理由

当該地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ戸建住宅地域であり、収益性より居住の快適性を指向する地域的特性を有している。又、個別的には規模が小さいため経済合理性に合う賃貸が不可能で収益還元法が適用できなかったことより、本件では、最近の不動産市場での動向を反映して求められ、実証的な価格である比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

豊橋市と豊川市を結ぶ路線商業地域であるが、特に変動は認められない。地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

県道沿いに店舗、営業所等が多い路線商業地域であり、当面はほぼ現状を維持していくものと判断される。

価格決定の理由

比準価格は自用目的での取引を中心に信頼性の高い取引事例より求めた結果であり、市場性を反映している。収益価格は賃貸市場において賃料が弱含みで推移したことにより低位に試算された。本件においては、市場の実態を反映する比準価格を採用し、収益価格を参考に止め、代表標準地との均衡をも保って鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

居住環境等の地域要因に目立った変動はなく、地価は概ね安定的である。

地域要因の将来予測

当該地域は、戸建住宅の多いほぼ完成された住宅地域であり、今後も現状を維持しつつ推移していくものと判断され、地価水準は、当面横這い傾向と予測される。

価格決定の理由

対象標準地は画地規模が小さく、賃貸経営を前提とする共同住宅の建築を想定することは非現実的であるため収益価格は試算しなかった。当地域における取引は自己使用目的が中心で、利便性、快適性を重視する住宅地域に在っては取引価格を指標として価格決定されるのが一般的と認められるため、ここでは比準価格を採用し、代表標準地からの検討価格との均衡、最近の変動要因等にも留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

周辺の土地利用状態等は特に変動はなく、地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は幹線道路沿いにあるが、取引は自用目的が中心であり、賃貸店舗・マンション等の収益物件の取引は少ない。よって、本件では市場の実勢を反映した比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、一般的要因の影響も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中心部から離れるものの比較的良好な住環境が好まれ、住宅地域としての熟成度が徐々に高まっている。

地域要因の将来予測

長期的には未利用地を宅地化する動きが予測されるが、標準的使用に変動はない。居住環境は良好であるが、市中心部から離れるため需給動向は均衡状態にあり、地価水準は当面横ばい傾向と予測した。

価格決定の理由

周辺においてアパート等も散見されるが、従来からの土地所有者が節税対策を目的に賃貸経営を行うものであり、専ら投資目的での取引は見られない。市場参加者であるエンドユーザーの視点は居住の利便性・快適性に着目するもので、収益性を反映した収益価格よりも市場の実勢を反映した比準価格に高い説得力が認められる。よって本件では比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

国道1号の背後に位置し、住宅地として成熟した住宅地域であり、地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

当該地域は、国道1号の背後において一般住宅を中心とする区画の整った住宅地域である。今後とも現状を維持しながら推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象不動産の属する地域は、駅徒歩圏内の一般住宅を中心とする区画の整った住宅地域であるが、対象標準地は画地規模が小さく、経済合理性を有する共同住宅の想定が不合理であることから収益還元法を非適用とした。よって、実際の取引であり実証的且つ市場性を反映している比準価格を採用し、更に代表標準地との検討を踏まえて対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住環境等、地域に特段の変動はないものの、市中心部から距離もあり、需要が弱く、地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

駅徒歩圏の区画整理済みの住宅地域で、空地もみられるが、住宅地として徐々に熟成していくものと予測する。市中心部からは距離があり、地価水準は弱含み傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

周囲にはアパート等の収益物件も散見されるが、一般住宅を中心とする地域で、賃貸需要は弱く、市場も未成熟で、収益価格は比準価格に比べ低く求められた。市場において、主たる需要者は自己使用を目的とし、居住の快適性・利便性等を重視しており、収益性をもとに価格が形成されていない。以上から、市場実勢を反映した比準価格を標準に、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

大型小売店舗を中心とした商業地域であり、地域の商況を反映して不動産需要は弱く、地価は若干の下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

低層大規模店舗を中心とした近隣商業地域であり、需要者は投資採算性も考慮し価値判断を行うことから、収益性は無視できないが、事業者が自用目的での出店を指向する地域であり、事業用の賃貸市場が成熟していないことから投下資本に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格が低く試算されたため、市場動向を反映し実証性に優る比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

旧御津町内の集落的性格を有する住宅地に対する需要は弱い状態が続いており、供給も限定的ではあるものの、価格水準は弱含みの状態にある。

地域要因の将来予測

旧来の住宅地域であるが、特筆すべき変動要因は見られず、当面現状を維持していくものと予測する。外部からの転入があまり見込めない住宅需要が弱い地域のため、地価水準はやや弱含みにて推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は自用目的の取引が主体の住宅地域である。収益物件は節税対策による賃貸アパートが散見されるものの、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから収益価格は低めに試算された。従って、快適性を重視する住宅地域であるので、規範性の高い取引事例との比較により求められた比準価格を中心に、収益価格は参考程度にとどめ、さらに代表標準地との均衡にも配慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧宝飯郡御津町の住宅地域であり、土地の利用状況に特段の変化はないものの、需要は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

熟成された住宅地域であり、当面はほぼ現状を維持するものと予測される。地価水準は今後も弱含みで推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ住宅地域にあり、賃貸アパートが介在しているが数は少ない。対象標準地は画地規模が小さく、経済合理性を有する共同住宅の想定は不合理であることから、収益還元法の適用を断念した。また、信頼性の高い事例収集が可能であった。以上より、市場の動向を反映して査定された実証的な価格である比準価格を標準として、代表標準地とのバランス及び今後の地価変動等を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。