地域要因

松濤地区は都内屈指の邸宅街であり、ブランド力や資産価値が極めて高い。富裕層を中心に需要は堅調で、地価は引き続き上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

都内有数の高級住宅地であり、戸建住宅を中心とする自己使用目的の取引が多いことから、居住の快適性、ブランド力、資産価値がより重視されると思料される。周辺には賃貸用共同住宅も見られるものの、土地価格に見合った賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。したがって、本件では比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅徒歩圏で都心部利便性もある住環境も良好な熟成した低層住宅地で需要は堅調で地価上昇傾向が継続。その他特に地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

最寄駅から徒歩圏の一般住宅にアパート等が建ち並ぶ比較的住環境良好な熟成した低層住宅地として、当面現状を維持していくものと予測する。地価は上昇傾向にあるものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中小規模一般住宅にアパート等が建ち並ぶ熟成した低層住宅地であることに鑑み、取引の実証性を示す比準価格を重視し、周辺には賃貸アパート等が比較的多く見られる地域ではあるが、住環境や快適性が重視される低層住宅地としての特性及び公法上の規制等から土地の経済価値に見合う賃料収入が必ずしも得られないことによりやや低く算定されたと思われる収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り決定した。

地域要因

建物の建替えが見られるものの、その他は特段の変動はない。

地域要因の将来予測

小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ商業地域で、特記すべき変動要因はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。地価水準はやや上昇傾向になるものと予測する。

価格決定の理由

店舗ビル、店舗付共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、高度利用が可能であることから、市場性のみならず、収益性も求められる地域である。繁華性が高く収益性が良好な地域の特性を考慮し、収益性を反映した収益価格及び取引の実態を反映した比準価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

三軒茶屋駅近くの駅前商業地域で、地域要因に大きな変動なく、今後も商業地として推移するものと思われる。

地域要因の将来予測

近隣地域は三軒茶屋駅に近い栄通り沿いの中低層の小売店舗ビル、飲食店舗ビル等の建ち並ぶ近隣商業地域。地域内で格別の変動要因は認められないため、当分は現状維持のままで推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格が収益価格より高く試算されたので市場及び近隣地域について分析をすると、対象標準地は三軒茶屋駅近く、飲食店舗等が並ぶ比較的繁華性の高い商店街に存する。このため当該市場への参加者は自己利用目的での取引のほか、投資運用目的の需要も認められ、収益性も判断材料の一つとして価格形成されていると考えられる。このため比準価格と収益価格を比較考慮し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

東急東横線沿線の住宅地域で、最寄り駅からも近いため当該地域の選好性は高く、地価は引き続き上昇基調で推移。ただし、上昇幅は縮小。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅を中心とする既成住宅地域であり、画地の細分化傾向も見られるものの、価格形成に影響を与える特段の変動要因も見られないため、当分の間は現状を維持するものと思料する。

価格決定の理由

当該地域は収益性よりも居住の快適性を重視する戸建住宅を中心とする住宅地域であるため、収益価格は低位に試算された。また、当該地域の典型的な需要者は自己使用を前提とする一般エンドユーザーであり、取引価格を価格判定の基礎として行動を行う。よって、鑑定評価額の決定に当たっては、取引市場の趨勢を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量するとともに前年公示地価格及び基準地価格との検討も行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

重要な変動はない。東北沢駅から徒歩約3分に位置し、利便性が良好で且つ閑静な住宅地域であることから、地価は上昇基調である。

地域要因の将来予測

閑静な住宅地域であり、地域要因に特段の変化もないことから、当面現状を維持し、地価水準は上昇基調と予測する。

価格決定の理由

中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域であり、居住環境等の快適性等を重視する自用を前提とした住宅取得の傾向が強く、継続的な収益獲得を目的とする需要者が重視する収益価格は低位となる傾向がある。当該標準地も同様であり、居住性等を重視する住宅地域であることから類似地域の取引事例から求めた比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

環境良好な住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変動等はない。土地需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は、中規模一般住宅等の建ち並ぶ環境良好な住宅地域である。地域に変動をもたらす特段の要因も見当たらないため、ここしばらくは、現状維持で推移するものと思われる。

価格決定の理由

対象地に対する需要は自己利用目的が中心で、居住環境が重視される。周辺に賃貸用の共同住宅等も混在するが、容積率等から土地の経済価値に即応した賃料を得難く、収益性はあまり高くない。比準価格は、同一需給圏内の類似地域で発生した多数の取引事例を収集し、規範性の高い事例から試算されており、信頼性が高い。よって、取引実態に即応した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、表記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

渋谷区を代表する準優良住宅地の一つである。平成26年10月に土地利用調整条例が施行され、敷地面積の最低限度が導入された。

地域要因の将来予測

中規模戸建住宅、共同住宅等が混在する閑静な住宅地域であり、今後とも現状に近い状態で推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は信頼性を有する複数の事例を採用したもので、最近の市場実態を反映した実証的な試算価格が求められた。本件では、準優良住宅地としての地域の特性から、収益性よりも居住の快適性、生活利便性を重視して取引が行われる傾向がみられ、収益価格は低位に試算された。以上、各試算価格における規範性の程度に留意のうえ、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

人気の高い東急田園都市線沿線で、都心部から比較的近く、利便性にも優るため、需要は旺盛で、地価も上昇基調が継続している。

地域要因の将来予測

近隣地域は戸建住宅や共同住宅等が混在する地域であるが、今後も現状の住環境を維持すると予測する。投資意欲、戸建住宅等に対する取得意欲は旺盛であり、地価の上昇傾向がみられる。

価格決定の理由

標準地は普通住宅地であり、自用目的の戸建住宅用地としての需要が主となる地域である。したがって収益性よりも居住の快適性等が需要者に重視されるものと思量する。また類似地域等において多数の信頼性ある取引事例を収集できたことから、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

より都心部に近い渋谷・目黒区の高級住宅地の需要の高まりを受け当地域の地価は幾分上昇傾向にあると思料する。その他特に変動要因は見当たない。

地域要因の将来予測

地域は中規模以上の戸建住宅が多い閑静な低層住宅地域で、近隣周辺では低層の共同住宅、土地の細分化も見られるが、当面の間は現状を維持していくものと予測する。

価格決定の理由

標準地周辺では低層の共同住宅も散見されるが、高価格帯である当地域の土地価格に見合うだけの賃料水準に達していない等のため収益価格は低位に求められる傾向にある。標準地は高級住宅地域に存し需要者は収益性よりも良好な居住性等に着目して自用の住宅取得を目的とする富裕層が中心であることから、その市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格は比較考量に留め、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

環状7号線背後の閑静な住宅地であり、住環境も整っており、住宅需要が旺盛であるため、地価も上昇基調が継続している。

地域要因の将来予測

近隣地域は戸建住宅を中心とする比較的閑静な住宅地域であり、周辺には共同住宅等も見られるが、今後も現状の住環境を維持すると予測する。戸建住宅等に対する取得意欲は旺盛であり、地価の上昇傾向がみられる。

価格決定の理由

標準地は比較的閑静な低層住宅地であり、自用目的の戸建住宅用地としての需要が主となる地域である。したがって収益性よりも居住の快適性等が需要者に重視されるものと思量する。また類似地域等において多数の信頼性ある取引事例を収集できたことから、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

新代田駅から徒歩圏の成熟した既成住宅地域で、地域要因に大きな変動なく、今後も住宅地として推移するものと思われる。

地域要因の将来予測

近隣地域は2階建の木造一般住宅を中心に共同住宅も見られる戸建住宅地域である。地域に変動をもたらす特段の要因もないため、当面は、現状のまま推移するものと思われる。

価格決定の理由

比準価格は、事例の規範性も高く市場実態を反映して説得力を有する。一方収益価格は、想定上の賃貸建物が低層住宅地のため利用容積率も低く、また土地価格水準に見合う賃料を得ることが難しため低位に試算された。市場でも収益性に着目した取引はあまり見られない。したがって、自己使用目的の取引が中心なことを考慮し市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域住民向けの近隣商業地域である。繁華性などはやや弱いものの、兼用賃貸住宅などの需要もあり、背後住宅地同様に取引需要は堅調である。

地域要因の将来予測

近隣住宅地向けのサービス（小規模な物販、飲食店舗）を提供する近隣商業地域である。利用形態に影響を生じさせる特段の要因は確認されなかったため、当面は現状のまま推移するものと判断した。

価格決定の理由

自己営業目的または現状収益目的での取得が中心であり、実際の市場性を反映した比準価格の信頼性は高い。他方、低層階店舗、上層階は賃貸住宅といった賃貸需要も認められるものの、近隣地域は商業繁華性が弱く元本に見合った賃料収入を収受しえないため、収益価格は比準価格と比して低位に試算された。以上から、本件では代表標準地との検討も踏まえつつ、比準価格を重視し収益価格を比較考量することにより鑑定評価額を決定した。

地域要因

都心区における分譲マンション需要は全般的に強いため、マンションを主体とする当地区の地価は引き続き上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象不動産はマンションを主体とする地域内に存する大規模画地であり、土地取引の中心はマンション用地の仕入を目的としたもので当該取引が地価形成の大きなウエイトを占めることから、開発に係る事業採算性を反映した開発法による価格と取引事例に基づく実証的な比準価格を相互に関連づけるとともに、単価と総額との関連に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

長らく環境の優れた住宅地域としての地位を保持しており、格別の変動要因はない。

地域要因の将来予測

低利用地の有効利用の進展に伴い、住宅地域としてさらに熟成すると予測する。

価格決定の理由

本件においては、十分な資料に基づいて適切に試算価格を求めることができた。ただし、自ら居住する目的の買手は、取引意思決定に際して収益性より代替不動産との価格バランスを重視する傾向がある。そこで本件では、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駒沢大学駅から徒歩圏の成熟した既成住宅地域で、地域要因に大きな変動なく、今後も低層住宅地として推移するものと思われる。

地域要因の将来予測

近隣地域は国道246号線背後に存し比較的狭い私道沿いに、木造戸建住宅を中心に共同住宅も見られる戸建住宅地域。地域に変動をもたらす特段の要因もないため、当面は現状のまま推移するものと思われる。

価格決定の理由

比準価格は、事例の規範性も高く市場実態を反映して説得力を有する。一方収益価格は、想定上の賃貸建物が低層住宅地のため利用容積率も低く、また土地価格水準に見合う賃料を得ることが難しため低位に試算された。市場でも収益性に着目した取引はあまり見られない。したがって、自己使用目的の取引が中心なことを考慮し市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

不動産の価格に影響を与える地域要因の変動はない。世田谷区の人口は増加傾向にあり、当地区の不動産需要に影響を与えていると思料する。

地域要因の将来予測

近隣地域は低層住宅地として成熟しており、地域内に格別の変動要因はないことから、今後も現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

取引の中心は戸建住宅地として自己利用目的であり、居住環境が重視される。収益物件である賃貸用共同住宅も混在しているが、土地価格に見合う収益性が確保できず収益価格は低い。したがって、信頼性のある取引事例により求められ、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との価格検討を踏まえ、さらに世田谷区における近時の住宅地の需給動向を勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

比較的中規模画地の住宅が整然と建ち並ぶ閑静な住宅地域である。地域要因に大きな変化は見られないが、地価は引続き上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

比較的規模が大きく、閑静な高級住宅地域として熟成している。格別の変動要因も見当たらないことから、現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は取引市場を勘案した価格で、都心接近性が良好で規模を有する代替競争等関係にある事例を採用して求めた。収益価格は収益性から市場価値を求めた価格で、共同住宅を想定して求めた。当該地域は、中規模の戸建住宅が多い居住環境が良好な住宅地域で、収益性よりも居住の快適性・利便性が重視される。多数の信頼性ある取引事例から求めた比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地からの検討を行い、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

下北沢駅周辺地区の再開発が進行中である。下北沢駅から50mの良好な接近条件及び繁華性により地価は上昇基調である。

地域要因の将来予測

下北沢駅周辺地区の再開発の進展に伴い地域性が変化する可能性があるが、当面は小売、飲食、娯楽店舗等の建ち並ぶ駅前商業地域として推移するものと予測する。地価水準は上昇基調と予測する。

価格決定の理由

小売、飲食、娯楽店舗等の建ち並ぶ駅前商業地域であり、高度利用が可能であることから市場性と併せて収益性も期待することが可能な地域である。繁華性が高く収益性が良好な地域の特性を考慮し、取引事例に基づき不動産取引の実態を即応して市場性を反映した比準価格及び想定建物の賃料収入に基づく収益性を反映した収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

下北沢駅周辺の商業地は、世田谷区内においても有数の繁華性が高い地域である。地価も上昇基調が継続している。

地域要因の将来予測

近隣地域は下北沢駅前に店舗等が密集している繁華性の高い商業地域である。駅周辺の開発に対する先行き不透明感があるものの、個人投資家等の取得意欲は旺盛であり、地価の上昇傾向がみられる。

価格決定の理由

標準地は、鉄道駅周辺に位置する繁華性の高い商業地域に存するため、自用目的の他に投資目的の需要者も多く、収益性も加味した価格形成がなされていると考えられる。したがって比準価格と収益価格を比較考量し、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。