東京都渋谷区神泉町５番１１(神泉駅・渋谷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
835,000円
2017年01月01日に行った東京都渋谷区神泉町５番１１(東京都渋谷区神泉町１４−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を835,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都渋谷区神泉町５番１１ |
| 住居表示 | 神泉町１４−２ |
| 価格 | 835,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 神泉、120m |
| 地積 | 181㎡ |
| 形状 | 不整形(1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 住宅、アパート、マンションが混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東2.0m区道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),300(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
川井祐二氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 川井祐二 |
|---|---|
| 価格 | 835,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 渋谷駅外縁部の熟成した既存住宅地域である。利便性が良好なことから、需要は堅調で、地価は引き続き上昇傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 低層の一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域であり、街路条件にやや難があるものの、渋谷駅から1．0km圏内にあって交通利便性は高い。特段の変動要因はなく、現状を維持し推移していくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は渋谷区内の幹線道路背後に位置する、細街路が多く見られる住宅地域である。需要者は居住用として取得する個人、マンション・アパート等の投資用として取得する法人、個人投資家、不動産業者等が中心となる。細街路が多いため、快適性にやや劣るものの、交通利便性が良好な地域であることから、需要は比較的堅調である。市場での価格帯は、規模、形状等によって異なるが、土地建物一体で1∼3億円程度である。 |
| 一般的要因 | 積極的な金融政策等の影響により景気は緩やかに回復基調にある。世界経済全般に対する不透明感が残るものの、国内経済は堅調に推移している。 |
齊藤滋氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 齊藤滋 |
|---|---|
| 価格 | 835,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 東側道路に接道するほかは個別的要因に特に変動は見られない。 |
| 地域要因 | 渋谷駅からも徒歩利用圏に位置する住宅地である。利便性の高い都心の住宅地として熟成しており需要は根強い。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は低層住宅地域として熟成している。地域要因に特段の変化はなく、当面現状のまま推移していくものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は主として渋谷駅を中心に渋谷駅から放射状に伸びる沿線沿いで、概ね渋谷区に所在する圏域である。需要者の中心は渋谷区内及びその周辺地域に居住していた自己利用目的の個人や、投資要不動産所有目的の個人または法人である。渋谷区内の利便性が高く用途の多様性に富む既成住宅地に対する需要は根強く、各種政策効果による景気の回復に伴い需要は強含みである。土地1㎡あたり90万円程度が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 景気は一部に改善の遅れも見られるが緩やかな回復基調が続いている。雇用・所得環境の改善のなかで各種政策効果等により景気回復が期待される。 |
環境情報
| 地形・地質 | 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度6568165 北緯 139度6927073 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
神泉駅(地価相場 1,370,000円/㎡)渋谷駅(地価相場 1,370,000円/㎡)駒場東大前駅(地価相場 1,020,000円/㎡)池尻大橋駅(地価相場 1,020,000円/㎡)代官山駅(地価相場 1,320,000円/㎡)代々木八幡駅(地価相場 1,040,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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