東京都目黒区上目黒３丁目１７７２番１４(中目黒駅・祐天寺駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


806,000円

2017年01月01日に行った東京都目黒区上目黒３丁目１７７２番１４(東京都目黒区上目黒３−２４−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を806,000円/㎡としました。

東京都目黒区上目黒３丁目１７７２番１４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都目黒区上目黒３丁目１７７２番１４
住居表示上目黒３−２４−１０
価格806,000円/㎡
交通施設、距離中目黒、550m
地積161㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模低層住宅が多い高台の閑静な住宅地域
前面道路の状況北西5.5m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

欅田善一郎氏による調査レポート

不動産鑑定士欅田善一郎
価格805,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因人気の中目黒駅徒歩圏に位置する、高台の閑静な低層住宅地であり、都心部へのアクセスも比較的便利なことから需要は堅調である。
地域要因の将来予測近隣地域は高台の低層住宅地として熟成しており、今後とも現状の閑静な住環境を維持すると予測する。。
市場の特性同一需給圏は概ね目黒区内及びその隣接区で東急各線、JR山手線等沿線で比較的閑静な住宅地の存する範囲である。需要者は都心への通勤者が中心であるが資産家や建売目的の不動産業者等も考えられる。対象標準地のある諏訪山地区は人気の中目黒駅が最寄駅であり、土地需要は堅調であるが高値警戒感もある。建売住宅の価格帯は総額で10，000万円前後が中心となっている。
一般的要因都心とその周辺部の不動産取引は高値警戒感もあり踊り場状況にある、また二極化が進展するなかでも優良物件への需要は堅調である。

石原伸彦氏による調査レポート

不動産鑑定士石原伸彦
価格807,000円/㎡
個別的要因対象標準地は規模等の面で地域において標準的な不動産で、その市場競争力は中位であり、個別的要因の変動はない。
地域要因戸建住宅地域であり住環境等に特に変動はみられず、住環境や都心への接近性に優れることから土地需要は引き続き強い。
地域要因の将来予測近隣地域は低層住宅地として熟成しており、地域要因に特段の変化はみられないことから、今後とも現状を維持すると予測する。
市場の特性同一需給圏は目黒区東部の戸建住宅地域を中心とする圏域であり、需要者の中心は区内居住者であるが、区外からの転入者も多くみられる。供給はミニ開発での建築条件付売地が中心であるが、規模が大きく総額が高い土地は建築条件なしで販売されている。住環境や都心への接近性が良好であることなどから需要が引き続き強い一方、優良物件の供給は少ない。土地は総額1億円前後の物件が需要の中心であるとみられる。
一般的要因目黒区の人口は微増傾向、土地取引件数・土地取引面積は概ね横ばいで推移している。建築着工戸数は増加基調で推移している。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6443236
北緯 139度6943881

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

中目黒駅(地価相場 1,042,000円/㎡)祐天寺駅(地価相場 822,500円/㎡)代官山駅(地価相場 1,320,000円/㎡)池尻大橋駅(地価相場 1,020,000円/㎡)神泉駅(地価相場 1,370,000円/㎡)恵比寿駅(地価相場 1,080,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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