東京都世田谷区三宿２丁目２６４番２外(三軒茶屋駅・池尻大橋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


549,000円

2016年01月01日に行った東京都世田谷区三宿２丁目２６４番２外(東京都世田谷区三宿２−１９−１２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を549,000円/㎡としました。

東京都世田谷区三宿２丁目２６４番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都世田谷区三宿２丁目２６４番２外
住居表示三宿２−１９−１２
価格549,000円/㎡
交通施設、距離池ノ上、950m
地積168㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅、アパートが多い住宅地域
前面道路の状況北5.4m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

谷岡勝治氏による調査レポート

不動産鑑定士谷岡勝治
価格549,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅徒歩圏内で、住宅地域として良好な環境を維持し、行政的規制・その他についても特に変化なし。低金利・景気回復傾向から地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測中小規模一般住宅、アパートが多い住宅地域で、地域要因に大きな変動は認められない。今後とも現状の環境が維持されていくものと予測する。地価は上昇傾向を示していくものと予測する。
市場の特性①同一需給圏は、京王井の頭線と東急田園都市線沿線沿いの徒歩圏内の住宅地域。②需要者は、世田谷区在住者や隣接区等からの流入もあり、一次取得層から買替層まで幅広い。③大量の宅地供給はなく、熟成した住宅地であるため需給関係は比較的安定している。④市場の中心となる価格帯等は、更地で5千万∼6千万円台程度、新築住宅で6千万円台∼8千万円台が中心となっている。
一般的要因区人口は微増傾向。景気は緩やかな回復傾向。輸出は持ち直し傾向。設備投資は緩やかな増加基調。住宅投資は持ち直し傾向。個人消費は底堅く推移。

武弘由希子氏による調査レポート

不動産鑑定士武弘由希子
価格548,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄駅からやや遠いが住環境が良好であるので需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は、中規模一般住宅、アパートが多い住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。今後、地価は上昇傾向になっていくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は世田谷区内の京王井の頭線、東急田園都市線、小田急小田原線沿線の住宅地域。需要者は自己所有を目的とした区内及び隣接区内の居住者が中心であるがそれ以外からの転入者も見られる。旧来からの住宅地で中規模画地の取引が多かったが、近年では土地を細分化した宅地分譲や建売分譲も見られる。需要の中心となる価格帯は170㎡で9，000万∼1億円程度、比較的小規模な建売分譲で総額6，000∼8，000万円台が需要の中心である。
一般的要因景気は緩やかに回復しつつある。区内の人口も増加傾向にあり、土地需要は底堅い。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6534858
北緯 139度6744202

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

東京都目黒区祐天寺１丁目２１３４番１２東京都目黒区柿の木坂二丁目２４０番４東京都目黒区五本木一丁目２３３０番２東京都目黒区駒場二丁目７３０番７１東京都世田谷区玉川３丁目１５３０番東京都世田谷区赤堤５丁目４７５番２東京都世田谷区上祖師谷１丁目４６０番１８東京都世田谷区北烏山１丁目９６６番３０東京都世田谷区砧３丁目１９１番２０東京都世田谷区代沢２丁目２５番２１東京都世田谷区下馬５丁目３９番９東京都世田谷区太子堂２丁目３５６番４５東京都世田谷区池尻２丁目８５番３東京都世田谷区代沢５丁目１１４１番８東京都世田谷区三宿１丁目３９番１２東京都世田谷区北沢二丁目２９４番３外２筆の一部東京都世田谷区岡本三丁目４０８番４東京都世田谷区上馬二丁目１５番９

参考：近隣駅の地価相場

三軒茶屋駅(地価相場 678,000円/㎡)池尻大橋駅(地価相場 1,020,000円/㎡)西太子堂駅(地価相場 577,500円/㎡)池ノ上駅(地価相場 1,040,000円/㎡)駒場東大前駅(地価相場 1,020,000円/㎡)若林駅(地価相場 607,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード