東京都世田谷区池尻２丁目８５番２(池尻大橋駅・三軒茶屋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


551,000円

2016年01月01日に行った東京都世田谷区池尻２丁目８５番２(東京都世田谷区池尻２−１３−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を551,000円/㎡としました。

東京都世田谷区池尻２丁目８５番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都世田谷区池尻２丁目８５番２
住居表示池尻２−１３−５
価格551,000円/㎡
交通施設、距離池尻大橋、500m
地積115㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、共同住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南3.6m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

進藤俊二氏による調査レポート

不動産鑑定士進藤俊二
価格550,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因都心への利便性の高い住宅地として熟成した地域で、特に大きな変動要因等はない。底堅い土地需要により、地価は上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測近隣地域は、都心部に近い住宅地域で、一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ土地の利用状況にある。地域に変動をもたらす特段の要因もないため、当面は、現状のまま推移するものと思われる。
市場の特性同一需給圏は、世田谷区東部の都心部への接近性の高い住宅地域である。都心に近いながらも住環境は比較的維持され、所得水準の高い層をはじめ人気の高いエリアである。近年は土地の細分化により総額を抑えた分譲地もみられ、幅広い層の需要が認められる。供給が限定的で取引は少ないが、底堅い需要により地価は強含みで推移している。市場の中心となる価格帯は、小規模な区画で土地5，000万円前後、新築戸建住宅で6千万∼7千万円前後である。
一般的要因景気は、企業収益の回復、所得環境の改善傾向等により、緩やかな回復基調が続いている。物価も底堅く推移しているが、海外要因による懸念もある。

高橋基夫氏による調査レポート

不動産鑑定士高橋基夫
価格552,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因池尻大橋駅から徒歩圏の成熟した既成住宅地域で、地域要因に大きな変動なく、今後も住宅地として推移するものと思われる。
地域要因の将来予測近隣地域は池尻小学校、区立世田谷公園の近くに存し、2階建の木造一般住宅、共同住宅等の見られる戸建住宅地域。地域に変動をもたらす特段の要因もないため、当面は、現状のまま推移するものと思われる。
市場の特性同一需給圏は世田谷区の北東部から東部に存する私鉄各線の最寄り駅から徒歩圏の低層の戸建住宅、共同住宅等が建ち並んでいる既成住宅地域。都心中心部への接近性の良さから人気があり、需給は安定している。需要者の中心は、概ね世田谷区及び周辺区の居住者の一次取得者や買替層で、土地の規模が大きくなると建売業者等である。土地についての中心価格帯は対象標準地規模で7∼8千万円程度、新築戸建住宅（規模小さめ）で6∼7千万円台である。
一般的要因個人消費、企業収益、雇用情勢等緩やかな回復基調が続き、金融緩和や経済政策等により区内の不動産実需も堅調で地価は強含みで推移している。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6467451
北緯 139度6808642

参考：該当物件周辺マップ

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東京都目黒区東山２丁目１１８９番東京都目黒区上目黒三丁目１８７１番５東京都世田谷区三軒茶屋２丁目１９９番５、２００番２及び２００番７東京都世田谷区太子堂５丁目１５８番１２東京都世田谷区上馬１丁目５９４番５東京都世田谷区玉川３丁目１５３０番東京都世田谷区上祖師谷１丁目４６０番１８東京都世田谷区南烏山３丁目３３８番２２東京都世田谷区太子堂２丁目３５６番４５東京都世田谷区池尻２丁目８５番３東京都世田谷区三宿１丁目３９番１２東京都世田谷区岡本三丁目４０８番４東京都世田谷区上馬二丁目１５番９東京都世田谷区上祖師谷四丁目１２１０番１０外１筆

参考：近隣駅の地価相場

池尻大橋駅(地価相場 1,020,000円/㎡)三軒茶屋駅(地価相場 678,000円/㎡)駒場東大前駅(地価相場 1,020,000円/㎡)西太子堂駅(地価相場 577,500円/㎡)祐天寺駅(地価相場 822,500円/㎡)神泉駅(地価相場 1,370,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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