東京都世田谷区代沢１丁目８０番９(池ノ上駅・駒場東大前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


651,000円

2016年01月01日に行った東京都世田谷区代沢１丁目８０番９(東京都世田谷区代沢１−１６−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を651,000円/㎡としました。

東京都世田谷区代沢１丁目８０番９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都世田谷区代沢１丁目８０番９
住居表示代沢１−１６−１０
価格651,000円/㎡
交通施設、距離池ノ上、600m
地積135㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅にアパートも見られる高台の住宅地域
前面道路の状況東3.8m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率50(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

角田健一郎氏による調査レポート

不動産鑑定士角田健一郎
価格651,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因昨年に引き続き、画地規模の小さい取引が目立つ一方、中規模画地の取引も散見される。その他、特に地価の変動要因は見当たらない。
地域要因の将来予測地域は最寄駅からの都心部利便性が比較的良好な戸建住宅が建ち並ぶ低層住宅地域で、近隣周辺では低層の共同住宅、土地の細分化も見られるが、当分の間は現状を維持していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は京王井の頭線・小田急線等私鉄沿線各駅から徒歩圏の区内では相対的に都心部に近い低層住宅地域の圏域と把握される。需要者は利便性等を重視して住宅を求める比較的高額所得層の個人を中心に建売等を目的とする不動産業者等が想定される。地域は渋谷等都心部への利便性が比較的良好なため需要は小規模画地を中心に比較的堅調に推移していると思料する。土地は30∼40坪程度で6∼9千万円、新築の戸建は8千万∼1億円超が中心価格帯と思料。
一般的要因区の人口は微増傾向。不動産市場は概ね堅調に推移し、価格の上昇幅は拡大傾向。特定の優良地域・物件に需要が集中する傾向が顕著になっている。

高橋基夫氏による調査レポート

不動産鑑定士高橋基夫
価格650,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因池ノ上駅から徒歩圏の成熟した既成住宅地域で、地域要因に大きな変動なく、今後も住宅地として推移するものと思われる。
地域要因の将来予測近隣地域は池ノ上駅から見て高台にあり、2階建の木造戸建住宅を中心に共同住宅も見られる戸建住宅地域。地域に変動をもたらす特段の要因もないため、当面は、現状のまま推移するものと思われる。
市場の特性同一需給圏は世田谷区北東部に存する小田急小田原線、京王本線及び京王井の頭線の各駅から徒歩圏の低層の戸建住宅、マンション等が建ち並んでいる既成住宅地域。落ち着いた居住環境から需給は安定している。需要者の中心は、概ね世田谷区及び周辺区に住んでいる個人富裕者層で、土地規模が大きくなると建売業者等である。土地についての中心価格帯は対象標準地規模で100百万円前後、新築戸建住宅は総額100百万円以上である。
一般的要因個人消費、企業収益、雇用情勢等緩やかな回復基調が続き、金融緩和や経済政策等により区内の不動産実需も堅調で地価は強含みで推移している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6586269
北緯 139度6771781

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

池ノ上駅(地価相場 1,040,000円/㎡)駒場東大前駅(地価相場 1,020,000円/㎡)東北沢駅(地価相場 874,000円/㎡)下北沢駅(地価相場 812,000円/㎡)池尻大橋駅(地価相場 1,020,000円/㎡)代々木上原駅(地価相場 903,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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