東京都目黒区青葉台２丁目５２２番６９外(中目黒駅・代官山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


1,390,000円

2017年01月01日に行った東京都目黒区青葉台２丁目５２２番６９外(東京都目黒区青葉台２−２−１７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を1,390,000円/㎡としました。

東京都目黒区青葉台２丁目５２２番６９外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都目黒区青葉台２丁目５２２番６９外
住居表示青葉台２−２−１７
価格1,390,000円/㎡
交通施設、距離神泉、720m
地積346㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)3FB1
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模以上の優良住宅が多い環境の良い住宅地域
前面道路の状況南西5.4m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

大地克巳氏による調査レポート

不動産鑑定士大地克巳
価格1,370,000円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変動は認められない。
地域要因渋谷区松濤地区・南平台地区に次いで東京都区部南部の全国的にブランド力のある高級住宅地域であり、需要は引き続き旺盛である。
地域要因の将来予測中規模以上の邸宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、今後も良好な住環境が維持されるものと予測される。
市場の特性①同一需給圏は目黒区及び隣接する品川区・渋谷区・港区の優良住宅地域である。②各国大使館が集中する旧山手通り背後に所在し全国的なブランド力を有する高級住宅地であり、需要者は企業役員、外資系企業役員等富裕層が中心である。③取引規模も大きい土地が多く総額がかさむため供給物件、取引件数ともに少ないが、引き続き需要は根強く地価は上昇傾向である。④規模によって総額は一様ではないが、中心となる価格帯は総額3億円から5億円前後である。
一般的要因国内景気は回復傾向にやや陰りもみられるものの、所得環境の改善や投資需要は旺盛であり緩やかな回復が見込まれる。

樋口典子氏による調査レポート

不動産鑑定士樋口典子
価格1,400,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因全国的なブランド力を有する高級住宅地であることに加え、渋谷区に隣接する稀少性の高い立地から、市場競争力は非常に高い。
地域要因の将来予測中規模以上の敷地に邸宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、今後も良好な居住環境が維持されるものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、目黒区及び隣接区内の高級住宅地域。需要者層は、高額所得者や個人資産家等の富裕層からデベロッパー、不動産投資ファンド等まで広範囲に及ぶ。対象標準地が存する青葉台地区は全国的にも知名度が高いが、旧山手通り背後の高台の住宅地はエリアが限定であるため、その稀少性とも相俟って地価は上昇基調である。中心となる価格帯は、画地規模により異なるため一律には把握し難いが、総額としては3∼5億円程度と把握される。
一般的要因国内景気は力強さを欠いているが、雇用や所得環境の改善、設備投資の増加を背景に足踏み状態を脱し、今後は回復に向かうことが期待される。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6522448
北緯 139度694474

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

中目黒駅(地価相場 1,042,000円/㎡)代官山駅(地価相場 1,320,000円/㎡)神泉駅(地価相場 1,370,000円/㎡)恵比寿駅(地価相場 1,080,000円/㎡)池尻大橋駅(地価相場 1,020,000円/㎡)祐天寺駅(地価相場 822,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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