東京都世田谷区北沢２丁目１０４５番３７(下北沢駅・池ノ上駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


2,000,000円

2016年01月01日に行った東京都世田谷区北沢２丁目１０４５番３７(東京都世田谷区北沢２−１９−１２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を2,000,000円/㎡としました。

東京都世田谷区北沢２丁目１０４５番３７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都世田谷区北沢２丁目１０４５番３７
住居表示北沢２−１９−１２
価格2,000,000円/㎡
交通施設、距離下北沢、50m
地積89㎡
形状(1.0:3.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)5F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売、飲食、娯楽店舗等の建ち並ぶ駅前商業地域
前面道路の状況東5.5m区道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),500(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐々木千佳子氏による調査レポート

不動産鑑定士佐々木千佳子
価格2,000,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因下北沢駅周辺地区の再開発が進行中である。下北沢駅から50mの良好な接近条件及び繁華性により地価は上昇基調である。
地域要因の将来予測下北沢駅周辺地区の再開発の進展に伴い地域性が変化する可能性があるが、当面は小売、飲食、娯楽店舗等の建ち並ぶ駅前商業地域として推移するものと予測する。地価水準は上昇基調と予測する。
市場の特性同一需給圏は、世田谷区を含む東京都区部南西部等の主に駅前商業地の圏域である。需要者の属性は、法人・企業経営者・富裕層の個人・投資家等である。近年の市場の需給動向は標準地が駅前商業地に位置し、利便性・繁華性・収益性が区内において高位であり、供給が限定的であるが需要は堅調である。市場での需給の中心となる価格帯は、規模及び需要者の属性等により異なるが土地は100㎡程度で2億円程度、複合不動産の総額は建物等により個別的である。
一般的要因企業業績は好調で雇用の改善も続いており、設備投資や消費への波及が見込まれる。中国経済や米利上げの影響などが懸念材料である。

田中雅之氏による調査レポート

不動産鑑定士田中雅之
価格2,000,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅周辺の再開発事業に伴い商業地の特性が変化する可能性があるが現状、価格形成に及ぼす影響は乏しい。需要は堅調で地価は上昇している。
地域要因の将来予測下北沢駅周辺の再開発事業、小田急線の連続立体交差事業等に伴い、旧来からの下北沢特有の商業特性が変化する可能性があるが、当面は価格形成に及ぼす影響は乏しいと推察される。
市場の特性同一需給圏は東急、小田急線沿線の駅前の商業地域である。需要者は、同一需給圏内に地縁性をもつ個人・事業者及び不動産ディベロッパーをはじめとし全国展開をする大手資本などである。駅から近くに位置するため繁華性・知名度が高く底堅い需要がある。取引される価格帯はまちまちであり、土地の供給は限定的な地域であるため需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
一般的要因景気は、このところ弱さがみられるが、緩やかな回復基調が続き、不動産需要も堅調に推移し、不動産価格は上昇傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度660968
北緯 139度6674511

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

下北沢駅(地価相場 812,000円/㎡)池ノ上駅(地価相場 1,040,000円/㎡)東北沢駅(地価相場 874,000円/㎡)新代田駅(地価相場 564,000円/㎡)世田谷代田駅(地価相場 602,000円/㎡)東松原駅(地価相場 564,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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