東京都世田谷区北沢２丁目９７０番５(下北沢駅・池ノ上駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
1,130,000円
2016年01月01日に行った東京都世田谷区北沢２丁目９７０番５(東京都世田谷区北沢２−３１−１３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を1,130,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都世田谷区北沢２丁目９７０番５ |
| 住居表示 | 北沢２−３１−１３ |
| 価格 | 1,130,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 下北沢、200m |
| 地積 | 74㎡ |
| 形状 | (1.0:2.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)3F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小売店舗等が建ち並ぶ駅に近い商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南東5.4m区道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),500(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
榎本純氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 榎本純 |
|---|---|
| 価格 | 1,130,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 下北沢駅周辺の商業地は、世田谷区内においても有数の繁華性が高い地域である。地価も上昇基調が継続している。 |
| 地域要因の将来予測 | 近隣地域は下北沢駅前に店舗等が密集している繁華性の高い商業地域である。駅周辺の開発に対する先行き不透明感があるものの、個人投資家等の取得意欲は旺盛であり、地価の上昇傾向がみられる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は東京23区南西部のうち、鉄道駅周辺の繁華性の高い駅前商業地域の圏域と把握される。需要者の中心は自用の法人、個人の他に、投資目的の法人、個人等である。下北沢駅改良工事、駅周辺開発に対する期待感は不透明であるが、潜在的な需要は高い。地価水準については、需要者の業種、目的等により規模や負担力等が異なるため、総額、単価とも幅広いレンジとなっている。 |
| 一般的要因 | 景気は、緩やかな回復傾向が続いており、不動産市場の需給動向も、堅調に推移してきた模様である。 |
谷岡勝治氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 谷岡勝治 |
|---|---|
| 価格 | 1,130,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 区内有数の繁華性の高い地域で、駅直上及びその周辺の区画街路の整備が進捗中。低金利・底値感等が需要は堅調で、地価は上昇傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 小売店舗等が建ち並ぶ駅に近い商業地域で、下北沢駅周辺の再開発が行われており、建物の高度化が徐々に進行していくものと予測する。地価は上昇傾向を示していくものと予測する。 |
| 市場の特性 | ①同一需給圏は、世田谷区内及び隣接区の鉄道各沿線の駅前及び駅に近く、また商店街の繁華性の高い商業地域。②需要者は、同一需給圏内の個人を中心とした事業者、飲食業、小売業等のチェーン店を展開する事業者。③稼働中で遵法性のある築浅の投資物件やマンション素地となる土地の取引は堅調。④土地の相場は坪当たり360万円から400万円前後で推移。 |
| 一般的要因 | 区人口は微増傾向。景気は緩やかな回復傾向。輸出は持ち直し傾向。設備投資は緩やかな増加基調。住宅投資は持ち直し傾向。個人消費は底堅く推移。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度6628428 北緯 139度6683288 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
下北沢駅(地価相場 812,000円/㎡)池ノ上駅(地価相場 1,040,000円/㎡)東北沢駅(地価相場 874,000円/㎡)新代田駅(地価相場 564,000円/㎡)世田谷代田駅(地価相場 602,000円/㎡)東松原駅(地価相場 564,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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