東京都渋谷区上原２丁目１１７７番１３６(代々木上原駅・東北沢駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
1,020,000円
2017年01月01日に行った東京都渋谷区上原２丁目１１７７番１３６(東京都渋谷区上原２−２０−１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を1,020,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都渋谷区上原２丁目１１７７番１３６ |
| 住居表示 | 上原２−２０−１ |
| 価格 | 1,020,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 代々木上原、650m |
| 地積 | 331㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅等が建ち並ぶ閑静な住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北東6.0m区道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),150(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
伊藤泰明氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 伊藤泰明 |
|---|---|
| 価格 | 1,020,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 物理的な個別的要因に変化はなく、代替・競争関係にある不動産と比較した場合の特段の優劣や競争力の程度に変動は認められない。 |
| 地域要因 | 渋谷区を代表する準優良住宅地の一つである。平成26年10月に土地利用調整条例が施行され、敷地面積の最低限度が導入された。 |
| 地域要因の将来予測 | 中規模戸建住宅、共同住宅等が混在する閑静な住宅地域であり、今後とも現状に近い状態で推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、主に渋谷区内における準優良住宅地域であり、上原、富ヶ谷、西原地区等に価格牽連性が高い。主なる需要者層は、企業オーナー等の高額所得者、富裕層等が想定される。居住の快適性、利便性に優る準優良住宅地域として、安定した地域選好性が認められる。総額が比較的高額な物件が多いが、地価動向は堅調である。需要の中心となる土地取引の価格帯は、立地条件、規模等にも拠るが1㎡当たり100∼110万円程度と把握される。 |
| 一般的要因 | 戸建・マンションともに安定した実需が認められ、投資物件については良好な資金調達環境と節税需要が支え、区内の住宅地の地価は上昇している。 |
佐藤博氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 佐藤博 |
|---|---|
| 価格 | 1,020,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 対象標準地の個別的要因の変動は特に認められず、近隣地域内における競争力は普通。 |
| 地域要因 | 住環境の良い住宅地として需給関係は安定しており、当分の間、現状を維持して推移するものと予測する。 |
| 地域要因の将来予測 | 中規模の高級住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、地域要因等の価格形成に影響を及ぼす変動要因は特に認められないので、現在の住環境を維持して推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は渋谷区内の中級以上の住宅地域であり、特に上原、富ケ谷、西原地区の住宅地域一円である。主たる需要者は、自己使用目的の会社経営者、富裕層の個人及び開発を目的とした不動産業者である。居住の快適性・利便性において有効需要は高く、土地価格は安定的に推移している。需要の中心となる価格帯は、100万∼110万円／㎡、立地条件、画地規模等により総額は特に一定していない。 |
| 一般的要因 | 景気は、新興国経済の減速の影響などから輸出・生産面に鈍さがみられるものの、基調としては緩やかな回復を続けている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度6650318 北緯 139度6825413 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
代々木上原駅(地価相場 903,000円/㎡)東北沢駅(地価相場 874,000円/㎡)池ノ上駅(地価相場 1,040,000円/㎡)駒場東大前駅(地価相場 1,020,000円/㎡)代々木八幡駅(地価相場 1,040,000円/㎡)下北沢駅(地価相場 812,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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